Votre logement sera probablement l’achat le plus important que vous ferez dans votre vie. Acheter un logement permet non seulement d’économiser sur le loyer, mais constitue aussi un actif important qui peut prendre de la valeur avec le temps. Comme les logements sont très chers, (presque) personne ne les achète comptant. À la place, ils sont généralement achetés grâce à un type particulier de prêt appelé « hypothèque ».
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Une hypothèque est un type de prêt garanti, dans lequel un bien immobilier ou une maison sert de garantie. Cela signifie que vous passerez un accord avec votre banque, votre caisse populaire ou votre établissement d’épargne et de crédit pour emprunter une grosse somme d’argent, avec un bien en garantie.
Cela signifie que si vous ne remboursez pas le prêt, la banque peut vendre le bien pour récupérer de l’argent. Si cela se produit, la banque conserve le solde impayé du prêt, et vous recevez le reste.
Acheter un logement avec un prêt hypothécaire
En théorie, les hypothèques peuvent servir à acheter presque n’importe quoi, tant que la garantie est un bien immobilier, mais elles sont le plus souvent associées à l’achat d’un logement. Il y a plusieurs bonnes raisons à cela, notamment le montant du prêt, le taux d’intérêt appliqué au bien hypothéqué et la durée du prêt.
Montant du prêt
Les logements sont chers, donc en acheter un nécessite un prêt important. La plupart des personnes qui achètent leur premier logement n’ont pas énormément d’autres actifs pris en compte dans leur patrimoine net, mais une hypothèque facilite grandement l’emprunt du montant nécessaire.
Lorsque vous contractez une hypothèque pour la première fois, la valeur de votre logement correspondra exactement au montant que vous devez emprunter pour l’acheter. Du point de vue de la banque, il y a peu de risque : si vous ne remboursez pas, elle revend simplement le logement à quelqu’un d’autre et récupère son argent. Cela signifie que la banque peut vous prêter beaucoup plus d’argent pour acheter un logement que pour n’importe quel autre type de prêt — la seule limite est de s’assurer que vous pouvez effectuer les mensualités.
Taux d’intérêt
Les taux d’intérêt des hypothèques sont également beaucoup plus bas que ceux des autres types de prêts. C’est pour la même raison que les montants empruntés sont plus élevés : les banques considèrent les hypothèques comme des prêts moins risqués, donc le coût de l’emprunt est plus faible.
Imaginez avoir une limite extrêmement élevée sur votre carte de crédit — vous pourriez théoriquement acheter votre logement uniquement à crédit, ou vous pourriez contracter une hypothèque. Les cartes de crédit sont des prêts non garantis, donc le fait de ne pas payer vos mensualités de carte de crédit ne vous ferait pas automatiquement perdre votre logement (même si cela arriverait si vous étiez contraint à la faillite). En contrepartie, le taux d’intérêt de votre carte de crédit sera 2 à 3 fois plus élevé qu’une hypothèque, car votre société de carte de crédit y voit un risque de défaut bien plus important, puisqu’elle ne peut pas simplement vendre le logement et récupérer son argent.
Durée du prêt
Même si le taux d’intérêt de votre logement peut être plus bas, vous paierez tout de même un montant très important d’intérêts sur la durée du prêt. Cela s’explique par le fait que les hypothèques ont généralement une très longue durée — 15, 20 ou 30 ans étant les plus courantes. C’est ainsi que les banques gagnent de l’argent avec les hypothèques : une très longue suite de petits paiements d’intérêts, mais à faible risque.
La plupart des autres types de prêts garantis n’ont pas une durée aussi longue, parce que la plupart des autres types de prêts supposent une dépréciation de l’actif sous-jacent, et non une appréciation. Comparez cela à un prêt automobile — votre voiture pourrait être bonne pour la casse dans 30 ans et ne plus valoir presque rien, alors que la plupart des logements verront leur valeur augmenter fortement.
Exigences et frais
Parce que les hypothèques sont importantes et censées être peu risquées, il existe certaines exigences strictes que tout emprunteur doit respecter pour être autorisé à emprunter.
Acomptes et PMI
Les hypothèques exigent généralement un apport initial de 20 % ou plus. Pour les personnes qui achètent leur 2e ou 3e pour une maison, ce montant proviendrait généralement du bénéfice réalisé lors de la vente de leur logement précédent, mais il est parfois plus difficile à épargner pour les primo-accédants.
Si un emprunteur souhaite contracter un prêt hypothécaire avec un apport inférieur à 20 %, les prêteurs exigent généralement une assurance, appelée assurance hypothécaire privée (PMI). La PMI est un type d’assurance qui protège votre prêteur en cas de défaut de paiement de votre prêt. Par exemple, si vous contractez un prêt hypothécaire et que vous êtes en défaut de paiement dans les 12 premiers mois, la valeur de votre logement n’a probablement pas suffisamment augmenté pour couvrir l’ensemble des frais de clôture liés à votre achat initial, ainsi qu’à la saisie par la banque pour récupérer son argent. La PMI couvre la différence pour votre prêteur, en veillant à ce qu’il ne subisse pas une perte importante en cas de saisie anticipée.
La PMI est généralement payée en une seule fois (donc un apport plus faible, plus un paiement unique de PMI), ou en 12 mensualités, ajoutées à votre mensualité habituelle de prêt hypothécaire pendant la première année.
Prêts FHA
La Federal Housing Administration propose également des programmes destinés à certaines familles à faible revenu qui achètent leur première maison. La FHA fournit l’assurance hypothécaire, de sorte que l’emprunteur peut verser un apport (aussi bas que 5 %), l’État assurant le prêt hypothécaire.
Assurance habitation
L’assurance habitation est presque toujours exigée pour tout prêt hypothécaire résidentiel. Les banques l’exigent en cas d’incendie ou d’autres dommages. Cela signifie que si votre maison est détruite dans un incendie, elle peut être reconstruite, ce qui redonne de la valeur à votre bien (et garantit l’intérêt de la banque via votre prêt hypothécaire).
Si votre assurance habitation expire alors que vous remboursez encore votre prêt hypothécaire, votre prêteur souscrira généralement sa propre police pour s’assurer contre les pertes et vous facturera une pénalité.
Paiements et intérêts
Dans le cadre d’un prêt hypothécaire traditionnel sur 30 ans, l’emprunteur effectue des paiements égaux chaque mois pendant 30 ans. Cette formule devient moins courante, de sorte que les emprunteurs doivent connaître les différents types de prêts hypothécaires disponibles et les options de paiement.
Taux fixe ou variable
Les prêts hypothécaires peuvent avoir un taux d’intérêt « fixe », ce qui signifie que les intérêts restent identiques pendant toute la durée du prêt, ou « variable », auquel cas ils peuvent augmenter ou diminuer en fonction d’un indice. Du point de vue d’un prêteur, les prêts à taux fixe sont plus risqués que les prêts à taux variable, car il ne sait pas quel sera le niveau d’inflation plus tard. Si vous avez un prêt hypothécaire à 3,5 % d’intérêt, mais que l’inflation est de 4 %, du point de vue du prêteur, il perd 0,5 %.
Les prêts hypothécaires à taux variable ont été créés pour transférer ce risque vers l’acheteur. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux d’intérêt monte et descend chaque mois, tous les 6 mois ou chaque année, en fonction d’un indice de marché qui suit l’inflation et le risque de défaut. Si l’inflation augmente, votre taux d’intérêt augmentera avec elle. Parce que les banques considèrent ces prêts comme moins « risqués », elles proposent généralement des taux d’intérêt initiaux plus bas pour un prêt hypothécaire à taux variable.
Aujourd’hui, de nombreux prêts sont un hybride des deux : ils offrent un taux d’intérêt fixe pendant les 5 premières années, puis un taux d’intérêt variable par la suite. Cela donne à l’emprunteur davantage de sécurité à court terme, tout en permettant au taux d’intérêt de flotter en fonction de l’évolution générale des marchés.
Paiements in fine
Tous les emprunteurs ne conserveront pas leur prêt hypothécaire pendant toute sa durée. Certains effectuent plutôt ce qu’on appelle un « paiement ballon ». Avec les paiements ballon, l’emprunteur effectue des paiements mensuels d’intérêts réguliers pendant une certaine période, puis rembourse la totalité du solde restant en un seul paiement forfaitaire.
Les paiements ballon surviennent le plus souvent lorsque l’emprunteur vend le bien sous-jacent : l’argent tiré de la vente est utilisé pour rembourser le solde restant du prêt. Les paiements ballon sont également fréquemment utilisés dans les prêts immobiliers professionnels, où la banque peut exiger un paiement ballon et un refinancement du prêt après un certain nombre d’années.
Défaut de paiement et saisie
Si vous ne parvenez pas à effectuer vos paiements d’intérêts, la banque peut saisir votre maison. Cela signifie que la propriété légale de la maison est transférée à votre prêteur, qui vous expulse du bien et le revend pour récupérer sa perte. Si la vente de la maison rapporte plus d’argent que ce que vous deviez, le prêteur vous restituera le surplus.
Ventes à découvert
Faire l’objet d’une saisie de votre maison est généralement considéré comme un « pire scénario ». La banque veut vendre le bien aussi vite que possible, elle le vend donc généralement bien en dessous du prix normal du marché, simplement pour conclure la transaction rapidement. Cela signifie qu’il ne reste généralement que très peu, voire rien, pour vous. Si vous avez du mal à payer votre prêt hypothécaire, il vaut toujours mieux vendre vous-même le bien et effectuer un paiement ballon plutôt que de laisser la banque procéder à la saisie.
Restructuration de prêt
La plupart des prêteurs peuvent, en théorie, saisir votre logement dès que vous manquez un seul paiement. En réalité, la saisie est une procédure longue et coûteuse pour la banque, et elle préfère que vous continuiez à rembourser.
Cela s’appelle en partie la « restructuration de prêt », un dispositif qui consiste à travailler avec votre prêteur pour établir un nouveau plan de paiement, généralement avec une baisse temporaire des taux d’intérêt afin d’aider en période de difficulté. Presque tous les prêteurs disposent d’un programme de restructuration de prêt immobilier ; si vous avez du mal à honorer vos échéances, c’est le premier appel que vous devriez passer.
Variantes de prêt hypothécaire
En plus d’un prêt hypothécaire classique pour acheter un logement, il existe aussi deux autres types courants de prêts hypothécaires dont vous avez peut-être entendu parler : les hypothèques de second rang et les hypothèques inversées.
Seconds prêts hypothécaires
Lorsqu’un emprunteur contracte un prêt hypothécaire sur son logement, la « valeur nette » du bien (ou sa valeur totale) est répartie entre l’emprunteur et le prêteur. Par exemple, avec un apport de 20 %, l’emprunteur commence avec 20 % de valeur nette et le prêteur en a 80 %.
Au fur et à mesure que le prêt hypothécaire est remboursé, l’emprunteur constitue davantage de valeur nette, ce qui fait évoluer l’équilibre. Cette valeur nette a une valeur en dollars : le prix du marché du logement, multiplié par le pourcentage de valeur nette.
La valeur nette est un actif, et la valeur nette accumulée dans votre logement peut donc être utilisée pour contracter une seconde hypothèque. Avec une seconde hypothèque, vous contractez un nouveau prêt sur la valeur nette que vous avez accumulée. Cela vous ramène en quelque sorte à la case départ : vous disposez d’un peu d’argent provenant du produit du prêt, et votre valeur nette redescend à 20 %.
Les secondes hypothèques sont souvent utilisées pour financer des rénovations ou des agrandissements du logement, car ceux-ci peuvent augmenter la valeur du bien davantage que le coût du prêt. Elles servent aussi souvent à rembourser d’autres dettes non garanties afin d’éviter la faillite, ou à transférer une dette de carte de crédit à taux élevé vers une dette hypothécaire à faible taux.
Prêts hypothécaires inversés
Les hypothèques inversées sont des types particuliers de prêts hypothécaires réservés aux retraités. Avec une hypothèque inversée, l’emprunteur reçoit du prêteur un versement unique en une seule fois, dont le montant est déterminé par la valeur nette de son logement et son âge. L’emprunteur n’effectue aucun paiement mensuel : le capital s’accumule simplement avec les intérêts chaque mois. Lorsque l’emprunteur vend son logement ou décède, la totalité du prêt, plus les intérêts, est remboursée en un seul versement.
Les hypothèques inversées sont risquées, car le solde du prêt peut devenir supérieur à la valeur du logement. En même temps, elles peuvent permettre aux retraités de rembourser d’éventuelles dettes et de lisser leurs dépenses à la retraite.