Votre logement sera probablement l’achat le plus important que vous ferez dans votre vie. Acheter une maison permet non seulement d’économiser sur le loyer, mais constitue aussi un actif important qui peut prendre de la valeur avec le temps. Comme les maisons sont si chères, (presque) personne ne les achète comptant. On les achète généralement grâce à un type de prêt spécial appelé « hypothèque ».
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Une hypothèque est un type de prêt garanti, dans lequel un bien immobilier ou une maison sert de garantie. Cela signifie que vous conclurez un accord avec votre banque, votre caisse populaire ou votre établissement de crédit et d’épargne pour emprunter une somme importante, avec un bien immobilier en garantie.
Cela signifie que si vous ne remboursez pas le prêt (c’est-à-dire si vous ne le payez pas), la banque peut vendre le bien pour récupérer de l’argent. Si cela se produit, la banque conserve le solde restant dû sur le prêt, et vous recevez le reste.
Acheter une maison avec un prêt hypothécaire
En théorie, les hypothèques peuvent servir à acheter presque n’importe quoi (tant que la garantie est un bien immobilier), mais elles sont le plus souvent associées à l’achat d’une maison. Il y a plusieurs bonnes raisons à cela, notamment le montant du prêt, le taux d’intérêt applicable au bien financé et la durée du prêt.
Montant du prêt
Les maisons sont chères, donc en acheter une nécessite un prêt important. La plupart des personnes qui achètent leur première maison ne disposent pas d’un grand nombre d’autres actifs pris en compte dans leur patrimoine net, mais une hypothèque rend très pratique l’emprunt du montant nécessaire.
Lorsque vous contractez une hypothèque pour la première fois, la valeur de votre maison correspondra exactement au montant que vous devez emprunter pour l’acheter. Du point de vue de la banque, il n’y a pas beaucoup de risque : si vous ne remboursez pas, elle revend simplement la maison à quelqu’un d’autre et récupère son argent. Cela signifie que la banque peut vous prêter beaucoup plus d’argent pour acheter une maison que pour n’importe quel autre type de prêt — la seule limite est de s’assurer que vous pouvez effectuer les paiements mensuels.
Taux d’intérêt
Les taux d’intérêt des hypothèques sont également bien plus bas que ceux de tout autre type de prêt. C’est pour la même raison que les montants empruntés sont plus élevés : les banques considèrent les hypothèques comme des prêts moins risqués, donc le coût de l’emprunt est plus faible.
Imaginez avoir une limite extrêmement élevée sur votre carte de crédit — vous pourriez théoriquement acheter votre maison à crédit, ou vous pourriez contracter une hypothèque. Les cartes de crédit sont des prêts non garantis, donc le fait de ne pas payer vos mensualités de carte de crédit ne vous ferait pas automatiquement perdre votre maison (même si cela se produirait si vous étiez contraint à la faillite). En contrepartie, le taux d’intérêt de votre carte de crédit sera deux à trois fois plus élevé que celui d’une hypothèque, car la société émettrice de votre carte y voit un risque de défaut bien plus important, puisqu’elle ne peut pas simplement vendre la maison pour récupérer son argent.
Durée du prêt
Même si le taux d’intérêt de votre logement peut être plus bas, vous paierez tout de même une très grande quantité d’intérêts sur toute la durée du prêt. C’est parce que les hypothèques ont généralement une durée très longue — 15, 20 ou 30 ans étant les plus courantes. C’est ainsi que les banques gagnent de l’argent avec les hypothèques : une très longue سلسلة de petits paiements d’intérêts, mais à faible risque.
La plupart des autres types de prêts garantis n’atteignent pas du tout une telle durée, parce que la plupart des autres prêts reposent sur l’idée que l’actif sous-jacent se dépréciera (perdra de la valeur) et non qu’il prendra de la valeur. Comparez cela à un prêt auto — votre voiture peut être complètement hors d’usage dans 30 ans et ne valoir presque rien, mais la plupart des maisons prendront fortement de la valeur.
Conditions et frais
Parce que les hypothèques représentent de gros montants et sont censées comporter peu de risques, il existe des exigences strictes que tout emprunteur doit respecter pour être éligible à l’emprunt.
Apport personnel et assurance hypothécaire privée
Les hypothèques exigent généralement un apport personnel de 20 % ou plus. Pour les personnes qui achètent leur 2e ou 3e maison, ce montant proviendrait généralement du bénéfice réalisé lors de la vente de leur précédente maison, mais il est parfois plus difficile à épargner pour les primo-accédants.
Si un emprunteur souhaite contracter un prêt hypothécaire avec un apport inférieur à 20 %, les prêteurs exigent généralement une assurance, appelée assurance hypothécaire privée (PMI). La PMI est un type d’assurance qui protège votre prêteur en cas de défaut de paiement rapide sur votre prêt. Par exemple, si vous contractez un prêt hypothécaire et que vous cessez de rembourser au cours des 12 premiers mois, la valeur de votre logement n’a probablement pas encore assez augmenté pour couvrir l’ensemble des frais de clôture, à la fois de votre achat initial et du moment où la banque doit saisir le bien pour récupérer son argent. La PMI couvre la différence pour votre prêteur, en veillant à ce qu’il ne subisse pas une lourde perte si vous faites défaut très tôt.
La PMI est généralement payée en une seule fois (ce qui signifie un apport initial plus faible, plus un paiement unique de PMI), ou en 12 mensualités ajoutées à votre paiement hypothécaire habituel pendant la première année.
Prêts FHA
La Federal Housing Administration propose également des programmes pour certaines familles à faible revenu qui achètent leur première maison. La FHA fournit l’assurance hypothécaire, de sorte que l’emprunteur peut verser un apport initial (aussi bas que 5 %), l’État assurant le prêt hypothécaire.
Assurance habitation
L’assurance habitation est presque toujours exigée pour tout prêt hypothécaire résidentiel. Les banques l’exigent en cas d’incendie ou d’autres dommages. Cela signifie que si votre maison est détruite par un incendie, elle peut être reconstruite, ce qui redonne de la valeur à votre bien (et protège l’intérêt de la banque dans le cadre de votre prêt hypothécaire).
Si votre assurance habitation expire alors que vous remboursez encore votre prêt hypothécaire, votre prêteur souscrira généralement sa propre police pour se protéger contre les pertes, et vous facturera une pénalité.
Paiements et intérêts
Dans le cadre d’un prêt hypothécaire traditionnel sur 30 ans, l’emprunteur effectue des versements mensuels égaux pendant 30 ans. Ce type de prêt devient moins courant, donc les emprunteurs doivent connaître les différents types de prêts hypothécaires disponibles et les options de remboursement.
Taux fixe ou variable
Les prêts hypothécaires peuvent avoir un taux d’intérêt « fixe », ce qui signifie que le taux reste le même pendant toute la durée du prêt, ou « variable », auquel cas il peut augmenter ou diminuer selon un indice. Du point de vue d’un prêteur, les prêts à taux fixe sont plus risqués que les prêts à taux variable, car il ne sait pas à quoi ressemblera l’inflation plus tard. Si vous avez un prêt hypothécaire à 3,5 % d’intérêt, mais que l’inflation est de 4 %, du point de vue du prêteur, il perd 0,5 %.
Les prêts hypothécaires à taux variable ont été créés pour transférer ce risque vers l’acheteur. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux d’intérêt augmente ou diminue chaque mois, tous les 6 mois ou chaque année, en fonction d’un indice de marché qui suit l’inflation et le risque de défaut. Si l’inflation augmente, votre taux d’intérêt augmentera avec elle. Comme les banques considèrent ces prêts comme moins « risqués », elles proposent généralement dès le départ des taux d’intérêt plus bas pour un prêt hypothécaire à taux variable.
Aujourd’hui, de nombreux prêts sont un hybride des deux : ils offrent un taux d’intérêt fixe pendant les 5 premières années, puis un taux d’intérêt variable par la suite. Cela offre à l’emprunteur davantage de sécurité à court terme, tout en permettant au taux d’intérêt de suivre l’évolution générale des marchés.
Paiements ballon
Tous les emprunteurs ne conserveront pas leur prêt hypothécaire jusqu’à son terme. Certains effectuent à la place ce qu’on appelle un « paiement final en ballon ». Avec ce type de paiement, l’emprunteur verse des paiements d’intérêts mensuels réguliers pendant une certaine période, puis rembourse en une seule fois l’intégralité du solde restant.
Les paiements finaux en ballon surviennent le plus souvent lorsque l’emprunteur vend le bien sous-jacent : l’argent tiré de la vente sert à rembourser le solde restant du prêt. Les paiements finaux en ballon sont aussi fréquemment utilisés dans les prêts immobiliers commerciaux, où la banque peut exiger un paiement final en ballon et un refinancement du prêt après un certain nombre d’années.
Défaut de paiement et saisie
Si vous ne parvenez pas à effectuer vos paiements d’intérêts, la banque peut saisir votre logement. Cela signifie que la propriété légale du bien est transférée à votre prêteur, qui vous expulse du bien et le revend pour récupérer sa perte. Si la vente du logement rapporte plus d’argent que ce que vous deviez, le prêteur vous restitue l’excédent.
Ventes à découvert
Faire saisir sa maison est généralement considéré comme le pire scénario. La banque veut vendre le bien le plus rapidement possible, elle le vend donc en général bien en dessous du prix du marché afin de conclure la transaction au plus vite. Cela signifie qu’il ne reste généralement que très peu, voire pas du tout, d’argent pour vous. Si vous avez des difficultés à payer votre prêt hypothécaire, il vaut toujours mieux vendre vous-même le bien et effectuer un paiement final en ballon plutôt que de laisser la banque saisir le logement.
Restructuration de prêt
La plupart des prêteurs peuvent, en théorie, saisir votre logement dès que vous manquez un seul paiement. En réalité, la saisie est une procédure longue et coûteuse pour la banque, qui préfère que vous continuiez à rembourser.
Une partie de cela s’appelle la « restructuration de prêt », où vous travaillez avec votre prêteur pour établir un nouveau plan de remboursement, généralement avec une baisse temporaire des taux d’intérêt afin d’aider en période de difficultés. Presque tous les prêteurs disposent d’un programme de restructuration des prêts hypothécaires, donc si vous avez du mal à honorer vos paiements, c’est le premier appel que vous devriez passer.
Variantes de prêts hypothécaires
En plus d’un prêt hypothécaire classique pour acheter un logement, il existe aussi deux autres types de prêts hypothécaires courants dont vous avez peut-être déjà entendu parler : les prêts hypothécaires secondaires et les prêts hypothécaires inversés.
Deuxièmes hypothèques
Lorsqu’un emprunteur contracte un prêt hypothécaire sur son logement, la « valeur nette » du bien (ou sa valeur totale) est répartie entre l’emprunteur et le prêteur. Par exemple, avec un apport de 20 %, l’emprunteur commence avec 20 % de valeur nette et le prêteur en détient 80 %.
Au fur et à mesure que le prêt hypothécaire est remboursé, l’emprunteur se constitue davantage de valeur nette, ce qui modifie l’équilibre. Cette valeur nette a une valeur en dollars — le prix de marché du logement, multiplié par le pourcentage de valeur nette.
La valeur nette est un actif, et la valeur nette accumulée dans votre logement peut donc être utilisée pour contracter un deuxième prêt hypothécaire. Avec un second prêt hypothécaire, vous contractez un nouveau prêt sur la valeur nette que vous avez accumulée. Cela vous ramène en quelque sorte à la case départ — vous disposez d’un peu d’argent provenant du prêt, et votre valeur nette redescend à 20 %.
Les seconds prêts hypothécaires sont souvent utilisés pour financer des rénovations ou des agrandissements de la maison, car ceux-ci peuvent augmenter la valeur du logement davantage que le coût du prêt. Ils servent aussi souvent à rembourser d’autres dettes non garanties afin d’éviter la faillite, ou à transférer une dette de carte de crédit à taux élevé vers une dette hypothécaire à taux plus faible.
Hypothèques inversées
Les prêts hypothécaires inversés sont des types particuliers de prêts hypothécaires réservés aux retraités. Avec un prêt hypothécaire inversé, l’emprunteur reçoit un versement unique de la part du prêteur, dont le montant est déterminé par la valeur nette de son logement et son âge. L’emprunteur n’effectue aucun paiement mensuel — le capital accumule simplement des intérêts chaque mois. Lorsque l’emprunteur vend son logement ou décède, l’intégralité du prêt, intérêts compris, est remboursée en un seul versement.
Les prêts hypothécaires inversés sont risqués, car le solde du prêt peut devenir supérieur à la valeur du logement. En même temps, ils peuvent servir aux retraités à rembourser d’éventuelles dettes en cours et à mieux lisser leurs dépenses de retraite.