你的住房很可能是你一生中最大的一笔支出。买房不仅能省下房租，还会成为一种重要资产，并可能随着时间升值。由于房子非常昂贵，（几乎）没人会一次性全款买房。相反，房屋通常是通过一种特殊的贷款来购买的，这种贷款称为“抵押贷款”。
什么是抵押贷款？
抵押贷款是一种有担保贷款，以不动产或房屋作为抵押。这意味着你会与银行、信用合作社或储蓄贷款机构达成协议，借入一大笔钱，并以一处房产作为担保。
这意味着如果你贷款违约（也就是无法按时还款），银行可以将该房产出售套现。如果发生这种情况，银行会保留贷款尚未偿还的余额，而你可以拿回剩余部分。
使用抵押贷款购房
理论上，抵押贷款几乎可以用来购买任何东西（只要抵押物是房产），但它最常见的用途还是买房。之所以如此，主要有几个原因，包括贷款金额、抵押房产的利率以及贷款期限。
贷款额度
房子很贵，所以买房需要一笔大额贷款。大多数首次购房者并没有大量可计入净资产的其他资产，但按揭贷款让借到所需金额变得非常方便。
当你第一次申请按揭贷款时，你房子的价值正好就是你需要借来支付它的金额。从银行的角度看，风险并不大：如果你违约，他们只需把房子卖给别人，就能收回资金。这意味着，银行愿意借给你买房的钱，会比其他任何类型的贷款都多得多——唯一的限制就是要确保你能按月还款。
利率
按揭贷款的利率也远低于其他任何类型的贷款。原因和贷款金额更大一样——银行认为按揭贷款风险较低，所以借款成本也更低。
想象一下，你的信用卡额度高得惊人——理论上你可以直接用信用卡买房，或者也可以申请按揭贷款。信用卡属于无担保贷款，所以信用卡还款违约并不会自动让你失去房子（不过如果你被迫破产，这种情况就会发生）。作为交换，你的信用卡利率会比按揭贷款高出2到3倍，因为信用卡公司认为违约风险大得多；毕竟他们不能像银行那样直接卖掉房子把钱收回来。
贷款期限
虽然你房贷的利率可能较低，但在整个贷款期限内，你仍然要支付一大笔利息。这是因为按揭贷款通常期限很长——15年、20年或30年最常见。银行就是这样通过按揭赚钱的：一连串持续很久、单笔金额不大但风险较低的利息收入。
大多数其他类型的有担保贷款都远没有这么长的期限，因为大多数其他贷款都假设底层资产会折旧（贬值），而不是升值。和汽车贷款相比就很明显——30年后你的车可能已经一文不值、几乎成了废铁，但大多数房子的价值都会大幅上涨。
要求与费用
因为按揭贷款金额大，而且原则上风险较低，所以借款人要满足一些严格的条件，才有资格申请。
首付和私人抵押贷款保险
按揭贷款通常要求至少20%的首付。对于购买第2日 或第3日 套房的人来说，这笔钱通常来自出售前一套房所获得的利润，但对于首次购房者来说，攒够这笔钱有时会更困难。
如果借款人想要支付低于20%的首付来申请按揭，贷款机构通常会要求购买一种保险，称为私人抵押贷款保险（PMI）。PMI是一种在你很快违约时保护贷款方的保险。例如，如果你申请了按揭贷款，并在前12个月内违约，你房子的价值很可能还不足以覆盖你首次购房以及银行需要通过止赎收回资金时产生的全部交易成本。PMI会为你的贷款方弥补差额，确保他们不会因为你提前违约而遭受巨大损失。
PMI通常一次性支付（即较小的首付，再加上一笔PMI一次性付款），或者分12个月支付，在第一年内并入你的正常按揭月供。
联邦住房管理局贷款
联邦住房管理局也为某些首次购房的低收入家庭提供相关项目。FHA提供抵押贷款保险，因此借款人可以支付低至5%的首付，由政府为按揭贷款提供保险保障。
房主保险
几乎所有住宅按揭都几乎必然要求购买房主保险。银行要求这样做，是为了防范火灾或其他损失。这意味着，如果你的房子因火灾被毁，就可以重建，从而恢复房产价值（并通过你的按揭贷款保障银行的权益）。
如果你在仍然偿还按揭贷款期间房主保险失效，贷款方通常会自行购买保险来保障自己免受损失，并向你收取罚金。
付款与利息
在传统的30年期抵押贷款中，借款人会在30年里每个月支付相同金额。如今这种方式已不那么常见，因此借款人需要了解可供选择的不同抵押贷款类型和还款方式。
固定利率与浮动利率
抵押贷款可以采用“固定”利率，也就是整个期限内利率保持不变；也可以采用“浮动”利率，利率会根据某个指数上升或下降。从放贷方的角度看，固定利率贷款比浮动利率贷款风险更高，因为他们无法预知未来的通胀情况。如果你有一笔利率为3.5%的抵押贷款，但通胀率是4%，从放贷方的角度看，他们实际上损失了0.5%。
浮动利率抵押贷款的出现，是为了把这种风险转回给买方。采用浮动利率抵押贷款时，你的利率会根据跟踪通胀和违约风险的市场指数，每个月、每6个月或每年上下调整。如果通胀上升，你的利率也会随之上升。因为银行认为这类贷款“风险”更低，所以通常会一开始就提供较低的浮动利率。
如今，很多贷款都是两者的混合：前5年提供固定利率，之后再改为浮动利率。这样既能让借款人在短期内更有保障，又仍然允许利率随着整体市场“浮动”。
尾款支付
并不是每个借款人都会把抵押贷款一直还到期满。相反，有些人会进行所谓的“气球式还款”。在这种还款方式下，借款人先按月支付一段时间的利息，然后一次性付清全部剩余本金。
气球式还款最常见于借款人出售标的房产时——出售所得的现金会用来偿还剩余贷款余额。气球式还款也常用于商业抵押贷款，在这种情况下，银行可能会要求在若干年后进行一次气球式还款，并对贷款进行再融资。
违约与止赎
如果你无法按时支付利息，银行可以对你的房屋进行止赎。这意味着房屋的合法所有权会转给放贷方，放贷方会把你赶出房产，并将其重新出售以弥补损失。如果房屋出售所得高于你所欠金额，放贷方会把多余部分退还给你。
短售
房屋被止赎通常被视为“最糟糕的情况”。银行希望尽快把房产卖掉，所以通常会以远低于正常市场价的价格出售，只为尽快完成交易。这意味着你通常几乎拿不到任何剩余现金。如果你正在为支付房贷发愁，自己出售房产并进行气球式还款，永远比任由银行止赎更划算。
贷款重组
从理论上讲，大多数放贷方在你只要错过一次还款后就可以立即对你的房屋进行止赎。实际上，止赎对银行来说是一个漫长而昂贵的过程，他们更希望你继续还款。
其中一部分被称为“贷款重组”，即你与放贷方合作制定新的还款计划，通常会暂时降低利率，以帮助应对困难时期。几乎每家提供抵押贷款的放贷方都有贷款重组项目，所以如果你难以按时还款，首先应该联系的就是他们。
抵押贷款的变体
除了用于购房的基本抵押贷款外，你可能还听说过另外两种常见的抵押贷款：第二抵押贷款和反向抵押贷款。
二次抵押贷款
当借款人以自己的房屋办理抵押贷款时，房屋的“净值”（或其总价值）会在借款人和放贷方之间分配。例如，如果首付为20%，借款人一开始拥有20%的净值，而放贷方占有80%。
随着抵押贷款逐步还清，借款人积累的净值会越来越多，从而改变双方的比例。这个净值有其美元价值——即房屋的市场价格乘以净值百分比。
净值是一项资产，因此你在房屋中积累的净值可以用来申请第二抵押贷款。第二抵押贷款就是在你已积累的净值上再办理一笔新的抵押贷款。这实际上会让你回到起点——你从贷款中获得一些现金，而你的净值又回到20%。
第二抵押贷款常用于为房屋翻新或扩建提供资金，因为这些改造带来的房屋增值往往会超过贷款成本。第二抵押贷款也常用于偿还其他无担保债务，以避免破产，或者把高利率信用卡债务转为低利率的抵押贷款债务。
反向抵押贷款
反向抵押贷款是一种特殊的抵押贷款，只提供给退休人员。通过反向抵押贷款，借款人可以从贷款机构一次性获得一笔总额支付，金额根据其房屋净值和年龄确定。借款人完全无需每月还款——本金只会每月累积利息。等借款人出售房屋或去世时，整笔贷款连同利息会一次性偿还。
反向抵押贷款风险较高，因为贷款余额可能会增长到超过房屋价值。与此同时，反向抵押贷款也可以帮助退休人员偿清任何未结债务，并平稳退休后的支出。
