你的住房很可能是你一生中最大的一笔支出。买房不仅能节省房租，还会成为一项会随着时间增值的重要资产。由于房屋价格很高，（几乎）没人会用现金全款购买。相反，房屋通常会通过一种特殊贷款来购买，这种贷款叫作“抵押贷款”。
什么是抵押贷款？
抵押贷款是一种有担保贷款，以不动产或房屋作为抵押物。这意味着你会与银行、信用合作社或储贷机构达成协议，借入一大笔钱，并以一处房产作为抵押。
这意味着如果你违约（也就是未能按时还款），银行可以将该房产出售换成现金。如果发生这种情况，银行会保留贷款中尚未偿还的余额，而其余部分归你所有。
用抵押贷款买房
理论上，抵押贷款几乎可以用来购买任何东西（只要抵押物是房产），但它最常用于购房。之所以如此，有几个很好的原因，包括贷款金额、抵押房产的利率以及贷款期限。
贷款金额
房子很贵，所以买房需要一笔大额贷款。大多数首次购房者并没有大量可计入净资产的其他资产，但抵押贷款让你可以很方便地借到所需金额。
当你第一次办理抵押贷款时，你房屋的价值将正好等于你需要借来支付房款的金额。从银行的角度看，风险并不高：如果你违约，他们只需把房子卖给别人，就能收回本金。这意味着银行愿意借给你买房的钱，远比其他类型的贷款要多——唯一的限制就是确保你能够按月还款。
利率
抵押贷款的利率也比其他类型的贷款低得多。原因和贷款金额更大的情况一样——银行认为抵押贷款风险更低，所以借款成本也更低。
设想一下，你的信用卡额度高得惊人——理论上，你甚至可以只靠信用卡买下自己的房子，或者也可以办理抵押贷款。信用卡属于无担保贷款，所以即使你拖欠信用卡还款，也不会立刻失去房子（不过如果你被迫破产，这种情况就会发生）。作为交换，你的信用卡利率会比抵押贷款高出2到3倍，因为信用卡公司认为这类贷款的违约风险要大得多；毕竟他们不能像处理房子那样，直接把房子卖掉收回资金。
贷款期限
虽然房屋贷款的利率可能更低，但在整个贷款期限内，你仍然要支付一大笔利息。这是因为抵押贷款通常期限很长——最常见的是15年、20年或30年。银行就是通过这种方式在抵押贷款上赚钱的：一连串时间很长、金额不大但风险较低的利息支付。
大多数其他类型的有担保贷款根本没有这么长的期限，因为大多数其他类型的贷款假设标的资产会贬值（价值下降），而不是升值。把这和车贷相比——你的车到30年后可能会变成一堆废铁，几乎一文不值，但大多数房屋的价值会大幅上涨。
要求与费用
由于抵押贷款金额很大，而且本应风险较低，因此任何借款人要符合借款资格，都必须满足一些严格的要求。
首付和私人抵押贷款保险
抵押贷款通常要求至少20%的首付。对于购买第2第 或第3日 套房的人来说，这笔钱通常来自出售上一套房屋所得的收益，但对首次购房者来说，有时就更难攒够。
如果借款人想要在首付低于20%的情况下申请抵押贷款，贷款机构通常会要求购买一种保险，称为私人抵押贷款保险（PMI）。PMI是一种在你很快违约时保护贷款机构的保险。例如，如果你办理了一笔抵押贷款，并在前12个月内违约，那么你房屋的价值很可能还没有上涨到足以覆盖首次购房以及银行为了收回贷款而需要启动止赎时所产生的全部交易成本。PMI会为你的贷款机构弥补这部分差额，确保他们不会因为你过早止赎而遭受巨大损失。
PMI通常一次性支付（也就是较低的首付，再加上一笔一次性PMI费用），或者分12个月支付，并在第一年加到你正常的抵押贷款月供中。
联邦住房管理局贷款
联邦住房管理局还为某些低收入家庭首次购房提供相关计划。FHA提供抵押贷款保险，因此借款人可以支付较低的首付（低至5%），由政府为该抵押贷款提供保险。
房主保险
几乎所有住宅抵押贷款都几乎总是要求购买房主保险。银行要求这样做，是为了应对火灾或其他损失。这意味着，如果你的房屋在火灾中被毁，它可以重建，从而恢复房产价值（并通过你的抵押贷款保障银行的权益）。
如果你在仍然偿还抵押贷款期间让房主保险失效，你的贷款机构通常会自行购买一份保单，为自己可能遭受的损失提供保险，并向你收取罚金。
还款与利息
在传统的30年期抵押贷款中，借款人会在30年内每月支付相同金额的还款。如今这种方式已不那么常见，因此借款人需要了解可用的不同类型抵押贷款，以及不同的还款选项。
固定利率与浮动利率
抵押贷款可以采用“固定”利率，也就是在整个贷款期限内利率保持不变；也可以采用“浮动”利率，即利率会根据某个指数上下变动。从贷款机构的角度看，固定利率贷款比浮动利率贷款风险更高，因为他们不知道未来通胀会是什么样。如果你的抵押贷款利率是3.5%，但通胀率是4%，从贷款机构的角度来看，他们实际上是在亏损0.5%。
浮动利率抵押贷款就是为了把这种风险转移回买方而设计的。采用浮动利率的抵押贷款中，你的利率会每月、每6个月或每年根据跟踪通胀和违约风险的市场指数上下变动。如果通胀上升，你的利率也会随之上升。因为银行认为这类贷款风险较低，所以通常会为浮动利率抵押贷款提供较低的初始利率。
如今，许多贷款是两者的混合体：前5年提供固定利率，之后改为浮动利率。这样能让借款人在短期内获得更多保障，同时仍允许利率随整体市场“浮动”。
尾款支付
并不是每个借款人都会持有抵押贷款直到期满。相反，有些人会采用所谓的“气球付款”。在气球付款中，借款人在一定时间内按月支付常规利息，然后一次性付清剩余全部本金余额。
气球还款最常见于借款人出售标的房产时——出售所得现金会被用来偿清剩余贷款余额。气球还款也常用于商业按揭，银行可能会在若干年后要求一次气球还款并对贷款进行再融资。
违约与止赎
如果你未能支付利息，银行可以对你的房屋进行止赎。这意味着房屋的合法所有权会转给你的贷款机构，由其将你驱逐出该房产，并重新出售以弥补损失。如果房屋出售所得高于你所欠金额，贷款机构会把多余部分返还给你。
短售
房屋被止赎通常被视为“最糟糕的情况”。银行希望尽快出售房产，所以通常会以远低于正常市场价格的水平出售，只为迅速完成交易。这意味着通常留给你的现金几乎没有，甚至没有。如果你正为按揭还款发愁，自己出售房产并做气球还款，总会比让银行止赎更划算。
贷款重组
理论上，大多数贷款机构在你错过一次还款后就可以立即对你的房屋进行止赎。实际上，止赎对银行来说是一个漫长且昂贵的过程，他们更希望你继续按时还款。
其中一部分被称为“贷款重组”，即你与贷款机构合作制定新的还款计划，通常会暂时降低利率，以帮助你度过困难时期。几乎每家贷款机构都设有房贷重组项目，所以如果你正难以按时还款，这是你应当首先拨打的电话。
抵押贷款的变体
除了用于购房的基础房贷之外，你可能还听说过另外两种常见房贷：第二抵押贷款和反向抵押贷款。
第二抵押贷款
当借款人以自己的房屋申请抵押贷款时，房屋的“权益”（或总价值）会在借款人和贷款机构之间分配。例如，首付20%时，借款人起初拥有20%的权益，贷款机构拥有80%。
随着房贷逐步还清，借款人会积累更多权益，从而改变这一比例。权益具有货币价值——即房屋的市场价格乘以权益百分比。
权益是一种资产，因此你房屋中积累的权益可以用来申请第二抵押贷款。通过第二抵押贷款，你可以就已积累的权益再申请一笔新的贷款。这实际上让你回到原点——你拿到了一部分贷款收益现金，而你的权益又被降回20%。
第二抵押贷款常用于为房屋翻新或扩建提供资金，因为这些投入带来的房屋增值往往高于贷款成本。第二抵押贷款也常用于偿还其他无担保债务，以避免破产，或将高利率信用卡债务转为低利率按揭债务。
反向抵押贷款
反向抵押贷款是一种特殊的抵押贷款，只向退休人士开放。通过反向抵押贷款，借款人会从贷款机构一次性获得一笔总额款项，其金额由其房屋权益和年龄决定。借款人完全不需要每月还款——本金只会每个月持续累积利息。当借款人出售房屋或去世时，整笔贷款连同利息会一次性偿还。
反向抵押贷款风险较高，因为贷款余额可能会增长到超过房屋价值。与此同时，反向抵押贷款也可以作为退休人士偿清任何未结清债务、平滑退休支出的方式。
