الرهون العقارية

من المحتمل أن يكون منزلك أكبر عملية شراء تقوم بها في حياتك. شراء منزل لا يوفر المال على الإيجار فحسب، بل يُعد أصلًا مهمًا يمكن أن تزداد قيمته مع الوقت. ولأن المنازل باهظة الثمن جدًا، فإن (تقريبًا) لا أحد يشتريها نقدًا. وبدلًا من ذلك، يُشترى المنزل عادةً بنوع خاص من القروض يُسمى «الرهن العقاري».

ما هو الرهن العقاري؟

الرهن العقاري هو نوع من القروض المضمونة، حيث يُستخدم العقار أو المنزل كضمان. وهذا يعني أنك ستبرم اتفاقًا مع البنك أو اتحاد الائتمان أو مؤسسة الادخار والإقراض لاقتراض مبلغ كبير من المال، مع رهن قطعة من العقار كضمان.

وهذا يعني أنه إذا تعثرت في سداد القرض (أي فشلت في دفعه)، يمكن للبنك بيع العقار للحصول على المال. وإذا حدث ذلك، يحتفظ البنك بأي رصيد متبقٍ على القرض، وتحصل أنت على الباقي.

شراء منزل برهن عقاري

من الناحية النظرية، يمكن استخدام الرهون العقارية لشراء أي شيء تقريبًا (ما دام الضمان عقارًا)، لكنها ترتبط في الغالب بشراء منزل. وهناك عدة أسباب جيدة لذلك، منها حجم القرض، وسعر الفائدة على العقار المرهون، ومدة القرض.

قيمة القرض

المنازل باهظة الثمن، لذا فإن شراء أحدها يتطلب قرضًا كبيرًا. معظم من يشترون منزلهم الأول لا يملكون قدرًا هائلًا من الأصول الأخرى يُحتسب ضمن صافي ثروتهم، لكن الرهن العقاري يجعل اقتراض المبلغ المطلوب أمرًا ميسرًا جدًا.

عند حصولك على الرهن العقاري لأول مرة، ستكون قيمة منزلك مساوية تمامًا للمبلغ الذي تحتاج إلى اقتراضه لدفع ثمنه. ومن منظور البنك، لا توجد مخاطرة كبيرة: فإذا تعثرت في السداد، يبيعون المنزل ببساطة لشخص آخر ويستعيدون أموالهم. وهذا يعني أن البنك يمكنه إقراضك مبلغًا أكبر بكثير لشراء منزل مما يمكنه إقراضه لك في أي نوع آخر من القروض — والحد الوحيد هو التأكد من قدرتك على سداد الأقساط الشهرية.

معدل الفائدة

كما أن أسعار الفائدة على الرهون العقارية أقل بكثير من أي أنواع أخرى من القروض. والسبب نفسه الذي يجعل مبالغ القروض أكبر — فالبنوك ترى الرهون العقارية كقروض أقل مخاطرة، لذلك تكون تكلفة الاقتراض أقل.

تخيل أن لديك حدًا مرتفعًا جدًا على بطاقتك الائتمانية — نظريًا يمكنك شراء منزلك بالائتمان فقط، أو يمكنك الحصول على رهن عقاري. بطاقات الائتمان قروض غير مضمونة، لذا فإن التخلف عن سداد مدفوعات بطاقتك الائتمانية لن يؤدي تلقائيًا إلى فقدان منزلك (مع أن ذلك سيحدث إذا أُجبرت على الإفلاس). وفي المقابل، سيكون سعر الفائدة على بطاقتك الائتمانية أعلى بمقدار 2 إلى 3 مرات من الرهن العقاري، لأن شركة بطاقتك الائتمانية ترى في ذلك خطر تعثر أكبر بكثير، إذ لا يمكنها ببساطة بيع المنزل واسترداد أموالها.

مدة القرض

ورغم أن سعر الفائدة على منزلك قد يكون أقل، ستظل تدفع مبلغًا كبيرًا جدًا من الفوائد على مدى عمر القرض. ويرجع ذلك إلى أن الرهون العقارية تكون عادةً طويلة الأجل جدًا — وأشيعها 15 أو 20 أو 30 سنة. وهكذا تجني البنوك المال من الرهون العقارية: سلسلة طويلة جدًا من دفعات الفائدة الصغيرة، لكنها منخفضة المخاطر.

معظم أنواع القروض المضمونة الأخرى لا تمتد إلى هذه المدة على الإطلاق، لأن معظم أنواع القروض الأخرى تفترض انخفاض قيمة الأصل الأساسي بمرور الوقت، لا ارتفاعها. قارن ذلك بقرض السيارة — فقد تصبح سيارتك خردة تامة بعد 30 عامًا ولا تساوي تقريبًا شيئًا، لكن معظم المنازل ستشهد زيادة كبيرة في القيمة.

المتطلبات والرسوم

لأن الرهن العقاري مبلغ كبير ومن المفترض أن يكون منخفض المخاطر، توجد بعض المتطلبات الصارمة التي يجب على أي مُقترض الالتزام بها ليكون مؤهلاً للاقتراض.

الدفعات المقدمة والتأمين الخاص بالرهن العقاري

عادةً ما يتطلب الرهن العقاري دفعةً مقدمة بنسبة 20% أو أكثر. وبالنسبة للأشخاص الذين يشترون^ث منازلهم الثانية^الثالث أو الثالثة، فإن هذا المبلغ يأتي عادةً من الربح المتحقق من بيع منزلهم السابق، لكنه يكون أحيانًا أصعب على المشترين لأول مرة في الادخار.

إذا أراد المُقترض الحصول على رهن عقاري بدفعة مقدمة أقل من 20%، فعادةً ما يطلب المُقرضون تأمينًا يُسمى التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI). ويُعد PMI نوعًا من التأمين الذي يحمي المُقرض في حال توقفت عن سداد قرضك مبكرًا. فعلى سبيل المثال، إذا حصلت على رهن عقاري وتوقفت عن السداد خلال الأشهر الاثني عشر الأولى، فمن المرجح أن قيمة منزلك لم تكن قد ارتفعت بما يكفي لتغطية جميع تكاليف الإغلاق لكل من عملية الشراء الأولى، وعندما تحتاج البنك إلى الحجز على المنزل لاسترداد أمواله. ويغطي PMI الفارق لصالح المُقرض، بما يضمن ألا يتكبد خسارة كبيرة إذا حدثت حالة حجز مبكر.

يُدفع PMI عادةً دفعةً واحدةً (أي دفعة مقدمة أصغر، بالإضافة إلى دفعة PMI مقطوعة واحدة)، أو على 12 قسطًا شهريًا تُضاف إلى دفعة الرهن العقاري المعتادة خلال السنة الأولى.

قروض إدارة الإسكان الفيدرالية

كما أن إدارة الإسكان الفيدرالية توفر أيضًا برامج متاحة لبعض الأسر ذات الدخل المنخفض التي تشتري منزلها الأول. وتوفر هيئة الإسكان الفيدرالية (FHA) تأمين الرهن العقاري، بحيث يستطيع المُقترض دفع دفعة مقدمة (قد تصل إلى 5%)، بينما تؤمّن الحكومة الرهن العقاري.

تأمين مالك المنزل

يُشترط تأمين مالكي المنازل تقريبًا دائمًا مع أي رهن عقاري سكني. وتطلبه البنوك في حال حدوث حرائق أو أضرار أخرى. وهذا يعني أنه إذا دُمّر منزلك في حريق، يمكن إعادة بنائه، مما يعيد القيمة إلى عقارك (ويحمي مصلحة البنك من خلال رهنك العقاري).

إذا انتهى سريان تأمين مالكي المنازل الخاص بك بينما لا تزال تسدد الرهن العقاري، فعادةً ما يشتري المُقرض بوليصةً خاصة به لتأمين نفسه ضد الخسارة، ثم يفرض عليك غرامة.

المدفوعات والفائدة

في الرهن العقاري التقليدي لمدة 30 عامًا، يقوم المُقترض بسداد دفعات متساوية كل شهر لمدة 30 عامًا. وأصبح هذا أقل شيوعًا، لذا يحتاج المقترضون إلى معرفة الأنواع المختلفة من الرهون العقارية المتاحة، وخيارات السداد.

الفائدة الثابتة مقابل المتغيرة

يمكن أن يكون للرهن العقاري معدل فائدة «ثابت»، أي إن الفائدة تبقى كما هي طوال مدة القرض، أو «متغير»، حيث يمكن أن ترتفع أو تنخفض بناءً على مؤشر معين. ومن وجهة نظر المُقرض، تُعد القروض ذات المعدل الثابت أكثر مخاطرة من المتغيرة، لأنه لا يعرف كيف سيكون التضخم لاحقًا. فإذا كان لديك رهن عقاري بفائدة 3.5%، لكن التضخم 4%، فمن منظور المُقرض، فإنه يخسر 0.5%.

أُنشئت الرهون العقارية ذات معدل الفائدة المتغير لنقل هذه المخاطرة مرة أخرى إلى المشتري. ومع الرهن العقاري ذي معدل الفائدة المتغير، يتحرك معدل الفائدة صعودًا وهبوطًا كل شهر أو كل 6 أشهر أو كل سنة، بناءً على مؤشر سوق يتتبع التضخم ومخاطر التعثر عن السداد. إذا ارتفع التضخم، سيرتفع معدل الفائدة معه. ولأن البنوك ترى أن هذا النوع أقل «مخاطرة»، فإنها عادةً ما تعرض معدلات فائدة أولية أقل على الرهن العقاري ذي الفائدة المتغيرة.

اليوم، أصبح كثير من القروض مزيجًا من النوعين: حيث تُعرض فائدة ثابتة خلال السنوات الخمس الأولى، ثم تُصبح الفائدة متغيرة بعد ذلك. وهذا يمنح المُقترض مزيدًا من الأمان على المدى القصير، مع السماح لمعدل الفائدة بأن «يطفو» مع الأسواق عمومًا.

الدفعات النهائية الكبيرة

ليس كل مُقترض سيحتفظ بالرهن العقاري طوال مدته الكاملة. فبدلًا من ذلك، يلجأ بعضهم إلى ما يُسمى «دفعة بالون». ومع دفعات البالون، يقوم المُقترض بسداد دفعات شهرية منتظمة للفائدة لمدة معينة، ثم يسدد كامل الرصيد المتبقي دفعةً واحدة.

تحدث دفعات البالون غالبًا عندما يبيع المُقترض العقار الأساسي — إذ تُستخدم الأموال المتحصلة من البيع لسداد الرصيد المتبقي من القرض. كما تُستخدم دفعات البالون كثيرًا في الرهون العقارية التجارية، حيث قد يطلب البنك دفعة بالون وإعادة تمويل القرض بعد عدد معين من السنوات.

التعثر والحجز على العقار

إذا لم تسدد مدفوعات الفائدة في موعدها، فيمكن للبنك أن يحجز على منزلك. وهذا يعني أن الملكية القانونية للمنزل تنتقل إلى الجهة المُقرضة، التي تُخرجك من العقار وتعيد بيعه لاسترداد خسارتها. وإذا حقق بيع المنزل مبلغًا أكبر من المبلغ الذي كنت مدينًا به، فسيعيد لك المُقرض الفائض.

البيع القصير

إن الحجز على المنزل يُعدّ عمومًا «أسوأ سيناريو ممكن». يريد البنك بيع العقار بأسرع ما يمكن، لذا فعادةً ما يبيعه بأقل بكثير من سعر السوق المعتاد فقط لإنهاء الصفقة بسرعة. وهذا يعني أن ما يتبقى لك من المال يكون في العادة قليلًا جدًا أو لا شيء على الإطلاق. وإذا كنت تواجه صعوبة في سداد أقساط الرهن العقاري، فسيكون من الأفضل لك دائمًا أن تبيع العقار بنفسك وتدفع دفعة كبيرة نهائية بدلًا من أن يترك البنك يحجز عليه.

إعادة هيكلة القرض

نظريًا، يمكن لمعظم الجهات المُقرضة أن تحجز على منزلك بمجرد أن تتخلف عن سداد دفعة واحدة. لكن في الواقع، فإن إجراءات الحجز عملية طويلة ومكلفة للبنك، وهم يفضلون أن تواصل السداد.

ويُسمّى جزء من ذلك «إعادة هيكلة القرض»، حيث تعمل مع الجهة المُقرضة على وضع خطة سداد جديدة، وغالبًا ما تتضمن خفضًا مؤقتًا في أسعار الفائدة للمساعدة في أوقات الضيق. تكاد جميع الجهات المُقرضة تمتلك برنامجًا لإعادة هيكلة قروض الرهن العقاري، لذا إذا كنت تواجه صعوبة في الوفاء بالمدفوعات، فهذه هي أول جهة ينبغي أن تتصل بها.

أنواع الرهن العقاري

إلى جانب الرهن العقاري الأساسي لشراء منزل، هناك أيضًا نوعان شائعان آخران من الرهون العقارية ربما سمعت عنهما: الرهن العقاري الثاني، والرهن العقاري العكسي.

الرهون العقارية الثانية

عندما يحصل المقترض على رهن عقاري على منزله، فإن «حقوق الملكية» في المنزل (أو قيمته الإجمالية) تُقسَّم بين المقترض والمُقرض. على سبيل المثال، مع دفعة مقدمة بنسبة 20%، يبدأ المقترض بامتلاك 20% من حقوق الملكية، بينما يمتلك المُقرض 80%.

ومع سداد الرهن العقاري، يبني المقترض مزيدًا من حقوق الملكية، ما يغيّر هذا التوازن. ولحقوق الملكية قيمة نقدية؛ وهي سعر السوق للمنزل مضروبًا في نسبة حقوق الملكية.

حقوق الملكية تُعدّ أصلًا، ولذلك يمكن استخدام حقوق الملكية المتراكمة في منزلك للحصول على رهن عقاري ثانٍ. ومع الرهن العقاري الثاني، تحصل على رهن جديد مقابل حقوق الملكية التي بنيتها. وهذا يعيدك فعليًا إلى نقطة البداية؛ إذ تحصل على بعض النقد من حصيلة القرض، وتعود حقوق الملكية لديك إلى 20%.

غالبًا ما يُستخدم الرهن العقاري الثاني لتمويل تجديدات المنزل أو توسيعاته، لأن ذلك قد يزيد قيمة المنزل بأكثر من تكلفة القرض. كما يُستخدم كثيرًا لسداد ديون أخرى غير مضمونة لتجنب الإفلاس، أو لنقل ديون بطاقات الائتمان ذات الفائدة المرتفعة إلى دين رهن عقاري منخفض الفائدة.

الرهون العقارية العكسية

الرهون العقارية العكسية هي أنواع خاصة من الرهون لا تتاح إلا للمتقاعدين. ومع الرهن العقاري العكسي، يحصل المقترض على دفعة مقطوعة لمرة واحدة من المُقرض، ويُحدَّد مقدارها بناءً على حقوق الملكية في منزله وعمره. ولا يقوم المقترض بأي مدفوعات شهرية على الإطلاق؛ إذ يتراكم أصل الدين عليه مع الفائدة كل شهر. وعندما يبيع المقترض منزله أو يتوفى، يُسدَّد كامل القرض مع الفائدة دفعةً واحدة.

الرهون العقارية العكسية تنطوي على مخاطر، لأن رصيد القرض قد ينمو ليصبح أكبر من قيمة المنزل. وفي الوقت نفسه، يمكن أن تكون وسيلة للمتقاعدين لسداد أي ديون قائمة وتنظيم نفقات التقاعد بصورة أكثر سلاسة.

اختبار سريع