집은 아마도 평생 하게 될 가장 큰 구매일 것입니다. 집을 사면 월세를 내지 않아도 되는 것뿐 아니라, 시간이 지나며 가치가 오를 수 있는 중요한 자산을 얻는 셈입니다. 집은 워낙 비싸기 때문에 현금으로 사는 경우는 거의 없습니다. 대신 보통은 ‘모기지’라고 하는 특별한 형태의 대출로 구입합니다.
주택담보대출이란?
모기지는 부동산이나 주택을 담보로 하는 담보대출입니다. 즉, 집이나 토지를 담보로 삼아 은행, 신용조합, 또는 저축대부기관과 큰 금액을 빌리는 계약을 맺게 됩니다.
이는 대출을 연체하거나 상환하지 못하면 은행이 그 부동산을 팔아 현금화할 수 있다는 뜻입니다. 이렇게 되면 은행은 대출 잔액 중 남은 금액을 가져가고, 나머지는 귀하에게 돌아갑니다.
주택담보대출로 집 사기
이론적으로는 모기지는 담보가 부동산이기만 하면 거의 무엇이든 구매하는 데 사용할 수 있지만, 가장 흔하게는 주택 구입과 연결됩니다. 대출 규모, 담보대출의 금리, 대출 기간 등 그 이유는 여러 가지가 있습니다.
대출 규모
집은 비싸기 때문에 집을 사려면 큰 대출이 필요합니다. 첫 집을 사는 대부분의 사람들은 순자산에 반영될 만큼 큰 다른 자산을 많이 보유하고 있지 않지만, 모기지를 이용하면 필요한 금액을 매우 편리하게 빌릴 수 있습니다.
처음 모기지를 받을 때, 집의 가치는 집값을 지불하기 위해 빌려야 하는 정확한 금액이 됩니다. 은행 입장에서 위험은 그리 크지 않습니다. 만약 대출을 갚지 못하더라도, 은행은 그냥 그 집을 다른 사람에게 팔아 돈을 회수하면 되기 때문입니다. 즉, 은행은 다른 어떤 대출보다도 집을 사는 데 훨씬 더 많은 돈을 빌려줄 수 있습니다. 유일한 제한은 월 상환금을 감당할 수 있는지 확인하는 것입니다.
이자율
모기지의 금리도 다른 어떤 대출보다 훨씬 낮습니다. 이는 더 큰 대출 규모와 같은 이유입니다. 은행은 모기지를 더 위험이 낮은 대출로 보기 때문에, 빌리는 비용이 더 저렴합니다.
신용카드 한도가 매우 높다고 상상해 보세요. 이론적으로는 신용카드만으로 집을 살 수도 있고, 모기지를 받을 수도 있습니다. 신용카드는 무담보대출이기 때문에 신용카드 대금을 연체한다고 해서 자동으로 집을 잃지는 않습니다. 물론 파산 절차에 들어가면 그런 일이 생길 수 있습니다. 대신 신용카드 금리는 모기지보다 2~3배 더 높습니다. 신용카드 회사는 집을 팔아 현금을 회수할 수 없으므로, 훨씬 더 큰 연체 위험으로 보기 때문입니다.
대출 기간
집에 적용되는 금리가 더 낮더라도, 대출 기간 전체에 걸쳐 지불하는 이자는 여전히 매우 큽니다. 이는 모기지가 보통 매우 긴 기간을 갖기 때문입니다. 가장 흔한 기간은 15년, 20년, 30년입니다. 이것이 은행이 모기지로 돈을 버는 방식입니다. 아주 길지만 위험은 낮은 이자 지급이 이어지는 구조이기 때문입니다.
다른 대부분의 담보대출은 이렇게 긴 기간을 갖지 않습니다. 다른 대출의 경우 대부분 담보 자산의 가치가 상승하기보다 하락할 것이라고 보기 때문입니다. 자동차 대출과 비교해 보세요. 30년 뒤에는 차가 완전히 낡아 거의 가치가 없을 수도 있지만, 대부분의 집은 가치가 크게 오릅니다.
요건과 수수료
모기지는 금액이 크고 위험이 낮아야 하므로, 빌리기 위해서는 차입자가 충족하고 유지해야 할 엄격한 조건들이 있습니다.
계약금과 PMI
주택담보대출은 일반적으로 20% 이상을 계약금으로 내야 합니다. 2기말 번째나 3일 번째 집을 사는 사람들에게는, 이 금액이 보통 이전 집을 팔아 얻은 차익에서 나오지만, 처음 집을 사는 사람들에게는 모으기가 더 어려운 경우가 많습니다.
대출자가 20% 미만의 계약금으로 주택담보대출을 받으려면, 대출기관은 보통 민간 주택담보대출 보험(PMI)이라고 하는 보험을 요구합니다. PMI는 대출금을 빠르게 상환하지 못하게 되는 경우를 대비해 대출기관을 보호하는 보험의 한 종류입니다. 예를 들어 주택담보대출을 받은 뒤 첫 12개월 안에 상환 불이행이 발생하면, 집의 가치가 최초 구입과 은행이 압류해 돈을 회수하는 과정에서 드는 모든 마감 비용을 감당할 만큼 충분히 오르지 않았을 가능성이 큽니다. PMI는 그 차액을 대출기관에 보전해 주어, 조기에 압류가 이루어지더라도 큰 손실을 보지 않도록 해 줍니다.
PMI는 보통 한 번에 전액 납부하거나(즉, 더 적은 계약금에 더해 PMI를 일시금으로 납부), 첫해 동안 매달 12회 분할 납부하며 이를 정상적인 주택담보대출 상환금에 더해 지불합니다.
FHA 대출
연방주택청(FHA)도 첫 집을 사는 일부 저소득 가정을 위한 프로그램을 운영하고 있습니다. FHA가 주택담보대출 보험을 제공하므로, 대출자는 계약금을 적게는 5%까지 내고 정부가 그 대출을 보증받는 방식으로 주택담보대출을 받을 수 있습니다.
주택 소유자 보험
주거용 주택담보대출에는 거의 항상 주택소유자 보험이 필요합니다. 은행은 화재나 다른 피해에 대비해 이를 요구합니다. 즉, 집이 화재로 파손되더라도 다시 복구할 수 있어 부동산의 가치를 유지할 수 있고(주택담보대출을 통해 은행의 이해관계도 보호됩니다).
주택담보대출을 갚는 동안 주택소유자 보험이 만료되면, 대출기관은 보통 자신들을 손실로부터 보호하는 자체 보험에 가입한 뒤 벌금을 부과합니다.
상환과 이자
전통적인 30년 만기 주택담보대출에서는 대출자가 30년 동안 매달 같은 금액을 납부합니다. 이런 방식은 점점 덜 흔해지고 있으므로, 대출자들은 이용 가능한 다양한 주택담보대출 유형과 상환 방식을 알아둘 필요가 있습니다.
고정 금리와 변동 금리
주택담보대출에는 이자율이 일정하게 유지되는 ‘고정’ 금리와, 어떤 지수에 따라 오르거나 내릴 수 있는 ‘변동’ 금리가 있습니다. 대출기관의 입장에서 고정금리 대출은 나중에 물가가 어떻게 될지 알 수 없기 때문에 변동금리보다 더 위험합니다. 이자율이 3.5%인 주택담보대출을 받았는데 물가상승률이 4%라면, 대출기관의 입장에서는 0.5% 손해를 보는 셈입니다.
변동금리 주택담보대출은 이런 위험을 다시 구매자에게 돌리기 위해 만들어졌습니다. 변동금리 주택담보대출에서는 인플레이션과 연체 위험을 추적하는 시장 지수를 기준으로 이자율이 매달, 6개월마다, 또는 매년 오르거나 내립니다. 물가가 오르면 이자율도 함께 올라갑니다. 은행들은 이를 덜 ‘위험한’ 상품으로 보기 때문에, 보통 변동금리 주택담보대출에는 초기 이자율을 더 낮게 제시합니다.
오늘날에는 두 방식을 섞은 대출도 많습니다. 처음 5년은 고정금리를 제공하고, 이후에는 변동금리로 바뀌는 방식입니다. 이렇게 하면 대출자는 단기적으로 더 안정감을 얻을 수 있지만, 이자율은 여전히 전체 시장 흐름에 따라 ‘변동’될 수 있습니다.
만기일시상환
모든 대출자가 대출기간 내내 주택담보대출을 유지하는 것은 아닙니다. 대신 일부는 이른바 ‘풍선상환’을 합니다. 풍선상환은 일정 기간 동안 매달 이자만 정기적으로 내다가, 남은 잔액 전액을 한 번에 갚는 방식입니다.
풍선상환은 대출자가 기초 자산인 부동산을 매각할 때 가장 자주 발생합니다. 즉, 매각으로 얻은 현금으로 남은 대출 잔액을 갚는 것입니다. 풍선상환은 사업용 주택담보대출에서도 자주 사용되며, 이 경우 은행은 일정 기간이 지난 뒤 풍선상환과 대출 재융자를 요구할 수 있습니다.
연체와 압류
이자 납부를 하지 못하면 은행은 집을 압류할 수 있습니다. 이는 집의 법적 소유권이 대출기관으로 넘어가고, 대출기관이 당신을 퇴거시킨 뒤 손실을 회수하기 위해 그 부동산을 다시 판매한다는 뜻입니다. 집을 팔아 얻은 금액이 갚아야 할 금액보다 많으면, 대출기관은 초과분을 돌려줍니다.
단기 매도
집이 압류되는 것은 대체로 “최악의 시나리오”입니다. 은행은 그 부동산을 가능한 한 빨리 처분하고 싶어 하므로, 거래를 신속히 끝내기 위해 보통 정상 시세보다 훨씬 낮은 가격에 팔아버립니다. 즉, 당신에게 남는 현금은 거의 없거나 전혀 없을 수 있습니다. 모기지 상환에 어려움을 겪고 있다면, 은행에 압류를 맡기기보다는 스스로 부동산을 매각하고 만기 일시상환금을 내는 편이 언제나 더 낫습니다.
대출 재조정
이론적으로는 대부분의 대출 기관이 한 번만 연체해도 곧바로 집을 압류할 수 있습니다. 하지만 실제로는 압류 절차가 은행에 오래 걸리고 비용도 많이 드는 과정이기 때문에, 은행은 당신이 계속 상환해 주기를 더 원합니다.
이 가운데 하나가 “대출 재조정”으로, 대출 기관과 협의해 새로운 상환 계획을 세우는 것입니다. 보통은 어려운 시기를 넘길 수 있도록 일시적으로 낮아진 이자율이 적용됩니다. 거의 모든 대출 기관에는 주택담보대출 재조정 프로그램이 있으므로, 상환에 어려움을 겪고 있다면 가장 먼저 연락해야 할 곳입니다.
주택담보대출의 종류
집을 사기 위한 기본적인 모기지 외에도, 들어본 적이 있을 만한 흔한 모기지가 두 가지 더 있습니다. 후순위 모기지와 역모기지입니다.
후순위 저당권
대출자가 집을 담보로 모기지를 받을 때, 그 집의 “지분”(즉 전체 가치)은 대출자와 대출 기관이 나눠 갖는 구조가 됩니다. 예를 들어 20%의 계약금을 내면, 대출자는 20%의 지분으로 시작하고 대출 기관은 80%를 갖게 됩니다.
모기지를 갚아 나갈수록 대출자의 지분은 더 쌓이고, 그에 따라 균형이 바뀝니다. 이 지분에는 달러 가치가 있는데, 집의 시세에 지분 비율을 곱한 금액입니다.
지분은 자산이므로, 집에 쌓인 지분을 활용해 후순위 모기지를 받을 수 있습니다. 후순위 모기지에서는 쌓아 둔 지분을 담보로 새로운 모기지를 받게 됩니다. 사실상 다시 원점으로 돌아가는 셈으로, 대출금으로 현금을 손에 쥐는 대신 지분은 다시 20% 수준으로 내려갑니다.
후순위 모기지는 종종 집의 개보수나 증축 자금을 마련하는 데 사용됩니다. 이런 작업은 대출 비용보다 집의 가치를 더 크게 높일 수 있기 때문입니다. 또한 파산을 피하기 위해 다른 무담보 부채를 갚거나, 고금리 신용카드 부채를 저금리 모기지 부채로 옮길 때도 자주 사용됩니다.
역모기지
역모기지는 은퇴자만 이용할 수 있는 특별한 형태의 모기지입니다. 역모기지에서는 대출자가 집의 지분과 나이에 따라 정해지는 일시금의 목돈을 대출 기관으로부터 받습니다. 대출자는 매달 상환금을 전혀 내지 않으며, 원금에 매달 이자가 붙어 쌓이기만 합니다. 대출자가 집을 팔거나 사망하면, 대출 원금과 이자를 합친 전액을 한 번에 상환하게 됩니다.
역모기지는 대출 잔액이 집값보다 더 커질 수 있어 위험합니다. 동시에 역모기지는 은퇴자가 남아 있는 부채를 정리하고 은퇴 지출을 안정적으로 관리하는 수단이 될 수도 있습니다.
