Es probable que su vivienda sea la compra más grande que haga en toda su vida. Comprar una casa no solo ahorra dinero en alquiler, sino que también es un activo importante que puede revalorizarse con el tiempo. Dado que las casas son tan caras, casi nadie las compra al contado. En su lugar, normalmente se adquieren con un tipo especial de préstamo, llamado «hipoteca».
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un tipo de préstamo garantizado, en el que se utiliza un inmueble o una vivienda como garantía. Esto significa que usted llegará a un acuerdo con su banco, cooperativa de crédito o entidad de ahorro y préstamo para pedir prestada una gran suma de dinero, poniendo una propiedad como garantía.
Esto significa que, si incumple el préstamo (es decir, si no lo devuelve), el banco puede vender la propiedad para obtener dinero en efectivo. Si esto ocurre, el banco se queda con el saldo pendiente del préstamo, y usted recibe el resto.
Comprar una casa con una hipoteca
En teoría, las hipotecas pueden usarse para comprar casi cualquier cosa (siempre que la garantía sea una propiedad), pero lo más habitual es asociarlas con la compra de una vivienda. Hay varias buenas razones para ello, entre ellas el importe del préstamo, el tipo de interés de la propiedad hipotecada y el plazo del préstamo.
Importe del préstamo
Las viviendas son caras, así que comprar una requiere un préstamo grande. La mayoría de las personas que compran su primera casa no tienen una gran cantidad de otros activos que cuenten para su patrimonio neto, pero una hipoteca hace que sea muy cómodo pedir prestada la cantidad necesaria.
Cuando solicita una hipoteca por primera vez, el valor de su vivienda será exactamente la cantidad que necesita pedir prestada para pagarla. Desde la perspectiva del banco, no hay mucho riesgo: si usted incumple, simplemente venden la casa a otra persona y recuperan su dinero. Esto significa que el banco puede prestarle mucho más dinero para comprar una vivienda que con cualquier otro tipo de préstamo; la única limitación es asegurarse de que puede hacer los pagos mensuales.
Tasa de interés
Los tipos de interés de las hipotecas también son mucho más bajos que los de cualquier otro tipo de préstamo. Esto se debe a la misma razón que el mayor importe de los préstamos: los bancos consideran las hipotecas préstamos menos arriesgados, por lo que el coste de pedir dinero prestado es menor.
Imagine tener un límite extremadamente alto en su tarjeta de crédito: teóricamente podría comprar su casa solo con crédito, o podría solicitar una hipoteca. Las tarjetas de crédito son préstamos sin garantía, así que dejar de pagar la tarjeta no haría que perdiera automáticamente su casa (aunque esto ocurriría si se viera obligado a declararse en bancarrota). A cambio, el tipo de interés de su tarjeta de crédito será entre 2 y 3 veces más alto que el de una hipoteca, porque la compañía de su tarjeta de crédito lo considera un riesgo de impago mucho mayor, ya que no puede simplemente vender la casa y recuperar su dinero.
Plazo del préstamo
Aunque el tipo de interés de su vivienda puede ser más bajo, seguirá pagando una cantidad muy grande de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Esto se debe a que las hipotecas suelen tener plazos muy largos: 15, 20 o 30 años son los más comunes. Así es como los bancos ganan dinero con las hipotecas: una larguísima cadena de pequeños pagos de intereses, pero de bajo riesgo.
La mayoría de los otros tipos de préstamos garantizados no tienen ni de lejos un plazo tan largo, porque la mayoría de los demás préstamos asumen una depreciación (disminución de valor) del activo subyacente, no una revalorización. Compárelo con un préstamo para un coche: su coche podría ser chatarra total dentro de 30 años y no valer casi nada, pero la mayoría de las viviendas habrán aumentado mucho de valor.
Requisitos y cargos
Como las hipotecas son grandes y se supone que son de bajo riesgo, existen algunos requisitos estrictos que todo prestatario debe cumplir para poder optar a ellas.
Pagos iniciales y PMI
Las hipotecas suelen exigir una entrada del 20 % o superior. Para las personas que compran su 2º o 3rd la vivienda; por lo general, esta cantidad suele salir de la ganancia obtenida al vender la vivienda anterior, pero a veces resulta más difícil para quienes compran por primera vez ahorrar esa suma.
Si un prestatario quiere solicitar una hipoteca con menos del 20 % de pago inicial, los prestamistas suelen exigir un seguro, llamado Seguro Hipotecario Privado (PMI, por sus siglas en inglés). El PMI es un tipo de seguro que protege a su prestamista en caso de que incumpla su préstamo poco después. Por ejemplo, si solicita una hipoteca e incumple durante los primeros 12 meses, es probable que el valor de su vivienda no haya aumentado lo suficiente como para cubrir todos los costos de cierre tanto de la compra inicial como del momento en que el banco deba ejecutar la hipoteca para recuperar su dinero. El PMI cubre la diferencia para su prestamista, asegurando que no sufra una gran pérdida si la ejecución hipotecaria ocurre pronto.
El PMI normalmente se paga de una sola vez (es decir, un pago inicial más pequeño, más un pago único del PMI), o en 12 cuotas mensuales, añadidas a su pago hipotecario habitual durante el primer año.
Préstamos FHA
La Administración Federal de Vivienda también ofrece programas para ciertas familias de bajos ingresos que compran su primera vivienda. La FHA proporciona el seguro hipotecario, de modo que el prestatario pueda hacer un pago inicial (tan bajo como del 5 %), con el gobierno asegurando la hipoteca.
Seguro de vivienda
El seguro para propietarios de vivienda casi siempre es obligatorio en cualquier hipoteca residencial. Los bancos lo exigen en caso de incendios u otros daños. Esto significa que, si su vivienda queda destruida en un incendio, puede reconstruirse, devolviendo el valor a su propiedad (y protegiendo el interés del banco a través de su hipoteca).
Si su seguro para propietarios de vivienda caduca mientras aún está pagando su hipoteca, por lo general su prestamista contratará su propia póliza para asegurarse contra pérdidas y le cobrará una penalización.
Pagos e intereses
En una hipoteca tradicional a 30 años, el prestatario hace pagos iguales cada mes durante 30 años. Esto es cada vez menos común, por lo que los prestatarios necesitan conocer los distintos tipos de hipotecas disponibles y las opciones de pago.
Interés fijo frente a variable
Las hipotecas pueden tener una tasa de interés “fija”, lo que significa que el interés se mantiene igual durante todo el plazo, o “variable”, en cuyo caso puede subir o bajar según un índice determinado. Desde la perspectiva del prestamista, los préstamos a tasa fija son más arriesgados que los variables, porque no saben cómo será la inflación más adelante. Si tienes una hipoteca con una tasa de interés del 3,5 %, pero la inflación es del 4 %, desde el punto de vista del prestamista están perdiendo un 0,5 %.
Las hipotecas con tasa de interés variable se crearon para trasladar este riesgo de vuelta al comprador. Con una hipoteca a tasa variable, tu interés sube y baja cada mes, cada 6 meses o cada año, según un índice de mercado que sigue la inflación y el riesgo de impago. Si la inflación sube, tu tasa de interés también subirá. Como los bancos las consideran menos “arriesgadas”, por lo general ofrecen tasas de interés iniciales más bajas para una hipoteca a tasa variable.
Hoy en día, muchos préstamos son una combinación de ambas: ofrecen una tasa de interés fija durante los primeros 5 años y luego una tasa variable después. Esto le da al prestatario más seguridad a corto plazo, pero aun así permite que la tasa de interés “flote” con los mercados en general.
Pagos globales
No todos los prestatarios conservarán la hipoteca durante todo su plazo. En cambio, algunos hacen lo que se conoce como un “pago global”. Con los pagos globales, el prestatario realiza pagos mensuales regulares de intereses durante cierto tiempo y luego paga todo el saldo restante en un solo pago.
Los pagos globales ocurren con mayor frecuencia cuando el prestatario vende la propiedad subyacente: el dinero obtenido de la venta se usa para saldar el saldo pendiente del préstamo. Los pagos globales también se utilizan con frecuencia en hipotecas comerciales, donde el banco puede exigir un pago global y la refinanciación del préstamo después de cierto número de años.
Incumplimiento y ejecución hipotecaria
Si dejas de hacer los pagos de intereses, el banco puede ejecutar la hipoteca sobre tu casa. Esto significa que la propiedad legal de la vivienda pasa a tu prestamista, quien te desaloja del inmueble y lo revende para recuperar su pérdida. Si la venta de la casa genera más dinero del que debías, el prestamista te devolverá el excedente.
Ventas cortas
Que ejecuten la hipoteca sobre tu casa suele ser un escenario “peor imposible”. El banco quiere vender la propiedad lo más rápido posible, así que por lo general la vende muy por debajo del precio normal de mercado solo para cerrar la operación con rapidez. Esto significa que normalmente queda poco o nada de dinero para ti. Si tienes dificultades para hacer los pagos de la hipoteca, siempre te convendrá más vender la propiedad tú mismo y hacer un pago global que permitir que el banco ejecute la hipoteca.
Reestructuración de préstamos
En teoría, la mayoría de los prestamistas pueden ejecutar la hipoteca de tu casa en cuanto dejas de hacer un solo pago. En la práctica, ejecutar la hipoteca es un proceso largo y costoso para el banco, y preferirían que siguieras haciendo los pagos.
Parte de esto se llama “reestructuración del préstamo”, en la que trabajas con tu prestamista para crear un nuevo plan de pagos, generalmente con tasas de interés temporalmente reducidas para ayudar en momentos de dificultad. Casi todos los prestamistas tienen un programa de reestructuración de préstamos hipotecarios, así que si tienes dificultades para cumplir con los pagos, esta es la primera llamada que debes hacer.
Variantes de la hipoteca
Además de una hipoteca básica para comprar una vivienda, también hay otras dos hipotecas comunes de las que quizá hayas oído hablar: las segundas hipotecas y las hipotecas inversas.
Segundas hipotecas
Cuando un prestatario solicita una hipoteca sobre su vivienda, el “capital” de la casa (o su valor total) se divide entre el prestatario y el prestamista. Por ejemplo, con un pago inicial del 20 %, el prestatario empieza con un 20 % de capital y el prestamista tiene un 80 %.
A medida que se amortiza la hipoteca, el prestatario acumula más capital, lo que desplaza el equilibrio. Ese capital tiene un valor monetario: el precio de mercado de la vivienda multiplicado por el porcentaje de capital.
El capital es un activo, por lo que el capital acumulado en tu casa puede utilizarse para obtener una segunda hipoteca. Con una segunda hipoteca, solicitas una nueva hipoteca sobre el capital que has acumulado. Esto, en la práctica, te devuelve al punto de partida: dispones de algo de dinero procedente del préstamo y tu capital vuelve a bajar al 20 %.
Las segundas hipotecas suelen utilizarse para financiar renovaciones o ampliaciones de la vivienda, ya que estas pueden aumentar el valor de la casa más que el coste del préstamo. También se usan con frecuencia para saldar otras deudas sin garantía y evitar la bancarrota, o para trasladar deudas de tarjetas de crédito con intereses altos a deudas hipotecarias con intereses bajos.
Hipotecas inversas
Las hipotecas revertidas son un tipo especial de hipoteca disponible solo para jubilados. Con una hipoteca revertida, el prestatario recibe un pago único del prestamista, cuyo monto se determina según el valor neto de la vivienda y la edad. El prestatario no realiza ningún pago mensual en absoluto; el capital simplemente acumula intereses cada mes. Cuando el prestatario vende su casa o fallece, el préstamo completo más los intereses se devuelve en un solo pago.
Las hipotecas revertidas son arriesgadas, ya que el saldo del préstamo puede crecer más que el valor de la vivienda. Al mismo tiempo, pueden servir como una forma de que los jubilados paguen cualquier deuda pendiente y hagan más llevadero su gasto durante la jubilación.