Es probable que tu vivienda sea la compra más grande que hagas en toda tu vida. Comprar una casa no solo ahorra dinero en alquiler, sino que también es un activo importante que puede revalorizarse con el tiempo. Como las casas son tan caras, casi nadie las compra al contado. En su lugar, normalmente se adquieren con un tipo especial de préstamo, llamado “hipoteca”.
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un tipo de préstamo garantizado, en el que se utiliza un bien inmueble o una casa como garantía. Esto significa que harás un acuerdo con tu banco, cooperativa de crédito o entidad de ahorro y préstamo para pedir prestada una gran suma de dinero, usando una propiedad como garantía.
Esto significa que si incumples el préstamo (es decir, si no lo devuelves), el banco puede vender la propiedad para obtener efectivo. Si esto ocurre, el banco se queda con el saldo pendiente que quedara del préstamo, y tú recibes el resto.
Comprar una vivienda con una hipoteca
En teoría, las hipotecas pueden utilizarse para comprar casi cualquier cosa (siempre que la garantía sea una propiedad), pero se asocian sobre todo con la compra de una vivienda. Hay varias buenas razones para ello, incluido el importe del préstamo, el tipo de interés de las propiedades hipotecadas y el plazo del préstamo.
Importe del préstamo
Las viviendas son caras, así que comprar una requiere un préstamo grande. La mayoría de las personas que compran su primera casa no tienen una gran cantidad de otros activos computables en su patrimonio neto, pero una hipoteca hace muy conveniente pedir prestada la cantidad necesaria.
Cuando solicitas una hipoteca por primera vez, el valor de tu casa será exactamente la cantidad que necesitas pedir prestada para pagarla. Desde la perspectiva del banco, no hay mucho riesgo: si incumples, simplemente venden la vivienda a otra persona y recuperan su dinero. Esto significa que el banco puede prestarte mucho más dinero para comprar una casa que para cualquier otro tipo de préstamo; la única limitación es asegurarse de que puedas hacer los pagos mensuales.
Tasa de interés
Los tipos de interés de las hipotecas también son mucho más bajos que los de cualquier otro tipo de préstamo. Esto ocurre por la misma razón que los importes más altos del préstamo: los bancos ven las hipotecas como préstamos menos arriesgados, así que el coste de pedir dinero prestado es menor.
Imagínate tener un límite altísimo en tu tarjeta de crédito: en teoría podrías comprar tu casa solo a crédito, o podrías solicitar una hipoteca. Las tarjetas de crédito son préstamos sin garantía, así que dejar de pagar la tarjeta no haría que automáticamente perdieras tu casa (aunque esto ocurriría si te ves obligado a declararte en bancarrota). A cambio, el tipo de interés de tu tarjeta de crédito será de 2 a 3 veces más alto que el de una hipoteca, porque la compañía de tu tarjeta la ve como un riesgo de impago mucho mayor, ya que no puede simplemente vender la casa y recuperar su dinero.
Plazo del préstamo
Aunque el tipo de interés de tu casa pueda ser más bajo, seguirás pagando una cantidad muy grande de intereses a lo largo de toda la vida del préstamo. Esto se debe a que las hipotecas suelen tener plazos muy largos: 15, 20 o 30 años son los más comunes. Así es como los bancos ganan dinero con las hipotecas: una cadena muy larga de pagos de intereses pequeños, pero de bajo riesgo.
La mayoría de los demás tipos de préstamos garantizados no tienen ni de lejos un plazo así, porque la mayoría asume una depreciación (disminución de valor) del activo subyacente, no una revalorización. Compáralo con un préstamo para coche: tu coche podría ser chatarra total dentro de 30 años y no valer casi nada, pero la mayoría de las viviendas habrán aumentado mucho su valor.
Requisitos y cargos
Como las hipotecas son grandes y se supone que tienen bajo riesgo, existen algunos requisitos estrictos que cualquier prestatario debe cumplir para poder ser elegible para pedir prestado.
Pago inicial y PMI
Las hipotecas suelen requerir una entrada del 20 % o más. Para las personas que compran su 2º o 33.º casa, esta cantidad normalmente provendría de la ganancia obtenida al vender su vivienda anterior, pero a veces es más difícil para los compradores primerizos ahorrar esa cantidad.
Si un prestatario quiere obtener una hipoteca con menos del 20 % de enganche, los prestamistas suelen exigir un seguro, llamado seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés). El PMI es un tipo de seguro que protege al prestamista en caso de que deje de pagar su préstamo poco después. Por ejemplo, si contrata una hipoteca y entra en impago durante los primeros 12 meses, es probable que el valor de su vivienda no se haya revalorizado lo suficiente como para cubrir todos los costos de cierre, tanto de la compra inicial como de cuando el banco necesita ejecutar la hipoteca para recuperar su dinero. El PMI cubre la diferencia para su prestamista, asegurando que no sufra una gran pérdida si la ejecución ocurre temprano.
Por lo general, el PMI se paga de una sola vez (es decir, un enganche menor más un pago único de PMI) o en 12 cuotas mensuales, añadidas a su pago hipotecario normal durante el primer año.
Préstamos FHA
La Administración Federal de Vivienda también ofrece programas disponibles para ciertas familias de bajos ingresos que compran su primera vivienda. La FHA proporciona el seguro hipotecario, de modo que el prestatario pueda hacer un enganche (tan bajo como 5 %), con el gobierno asegurando la hipoteca.
Seguro de propietario de vivienda
El seguro de vivienda casi siempre se exige con cualquier hipoteca residencial. Los bancos lo requieren en caso de incendios u otros daños. Esto significa que, si su casa queda destruida en un incendio, puede reconstruirse, devolviendo valor a su propiedad (y garantizando el interés del banco a través de su hipoteca).
Si su seguro de vivienda vence mientras todavía está pagando su hipoteca, su prestamista normalmente contratará su propia póliza para asegurarse contra pérdidas y le cobrará una penalización.
Pagos e intereses
Bajo una hipoteca tradicional a 30 años, el prestatario realiza pagos iguales todos los meses durante 30 años. Esto es cada vez menos común, así que los prestatarios necesitan conocer los distintos tipos de hipotecas disponibles y las opciones de pago.
Interés fijo vs. variable
Las hipotecas pueden tener una tasa de interés "fija", lo que significa que el interés se mantiene igual durante todo el plazo, o "variable", en cuyo caso puede subir o bajar según un índice. Desde la perspectiva del prestamista, los préstamos a tasa fija son más riesgosos que los variables, porque no saben cómo será la inflación más adelante. Si tiene una hipoteca con una tasa de interés del 3,5 %, pero la inflación es del 4 %, desde el punto de vista del prestamista están perdiendo un 0,5 %.
Las hipotecas con tasa de interés variable se crearon para trasladar este riesgo de nuevo al comprador. Con una hipoteca de tasa variable, su interés sube y baja cada mes, cada 6 meses o cada año según un índice de mercado que sigue la inflación y el riesgo de impago. Si la inflación sube, su tasa de interés también subirá. Como los bancos consideran que estas son menos "arriesgadas", normalmente ofrecen tasas de interés iniciales más bajas en una hipoteca de tasa variable.
Hoy en día, muchos préstamos son una combinación de ambas: ofrecen una tasa de interés fija durante los primeros 5 años y luego una tasa de interés variable después. Esto da al prestatario más seguridad a corto plazo, pero aun así permite que la tasa de interés se "ajuste" según los mercados en general.
Pagos globales
No todos los prestatarios conservarán la hipoteca durante toda su vigencia. En su lugar, algunos hacen lo que se llama un "pago global". Con los pagos globales, el prestatario realiza pagos mensuales regulares de intereses durante un tiempo determinado y luego paga todo el saldo restante en un solo pago único.
Los pagos globales ocurren con mayor frecuencia cuando el prestatario vende la propiedad subyacente: el dinero obtenido de la venta se usa para pagar el saldo pendiente del préstamo. Los pagos globales también se usan con frecuencia en hipotecas comerciales, donde el banco puede exigir un pago global y la refinanciación del préstamo después de cierto número de años.
Impago y ejecución hipotecaria
Si no realiza los pagos de intereses, el banco puede ejecutar la hipoteca de su vivienda. Esto significa que la propiedad legal de la casa pasa a su prestamista, quien lo desaloja del inmueble y lo revende para recuperar su pérdida. Si la venta de la casa genera más dinero del que usted debía, el prestamista le devolverá el excedente.
Ventas cortas
Que ejecuten la hipoteca de su vivienda suele considerarse un "peor escenario posible". El banco quiere vender la propiedad lo más rápido posible, así que normalmente la vende muy por debajo del precio normal de mercado solo para cerrar la operación con rapidez. Esto significa que, por lo general, le queda muy poco o nada de dinero. Si tiene dificultades para hacer los pagos hipotecarios, siempre le convendrá más vender la propiedad usted mismo y hacer un pago global que permitir que el banco ejecute la hipoteca.
Reestructuración del préstamo
En teoría, la mayoría de los prestamistas pueden ejecutar la hipoteca de su vivienda tan pronto como usted incumple un solo pago. En la práctica, la ejecución hipotecaria es un proceso largo y costoso para el banco, y preferirían que usted siguiera realizando los pagos.
Parte de esto se llama "reestructuración del préstamo", en la que usted trabaja con su prestamista para crear un nuevo plan de pagos, normalmente con tasas de interés reducidas temporalmente para ayudar en momentos de dificultad. Casi todos los prestamistas tienen un programa de reestructuración de préstamos hipotecarios, así que, si tiene problemas para cumplir con los pagos, esta es la primera llamada que debería hacer.
Variantes de la hipoteca
Además de una hipoteca básica para comprar una vivienda, también hay otras dos hipotecas comunes de las que quizá hayas oído hablar: las segundas hipotecas y las hipotecas inversas.
Segundas hipotecas
Cuando un prestatario obtiene una hipoteca sobre su vivienda, el «capital» de la vivienda (o su valor total) se divide entre el prestatario y el prestamista. Por ejemplo, con un pago inicial del 20 %, el prestatario empieza con un 20 % de capital y el prestamista con un 80 %.
A medida que se va pagando la hipoteca, el prestatario acumula más capital, lo que va cambiando la proporción. Ese capital tiene un valor monetario: el precio de mercado de la vivienda, multiplicado por el porcentaje de capital.
El capital es un activo, por lo que el capital acumulado en tu vivienda puede usarse para obtener una segunda hipoteca. Con una segunda hipoteca, contratas una nueva hipoteca sobre el capital que has acumulado. Esto, en la práctica, te devuelve al punto de partida: dispones de algo de efectivo procedente del préstamo y tu capital vuelve a bajar al 20 %.
Las segundas hipotecas suelen utilizarse para financiar renovaciones o ampliaciones de la vivienda, ya que estas pueden aumentar el valor de la casa más que el coste del préstamo. También se usan a menudo para cancelar otras deudas sin garantía y evitar la quiebra, o para trasladar deudas de tarjetas de crédito con intereses altos a deudas hipotecarias con intereses más bajos.
Hipotecas inversas
Las hipotecas inversas son tipos especiales de hipoteca disponibles solo para jubilados. Con una hipoteca inversa, el prestatario recibe un único pago a tanto alzado por parte del prestamista, cuyo importe se determina según el capital de su vivienda y su edad. El prestatario no realiza ningún pago mensual; simplemente, el capital va acumulando intereses cada mes. Cuando el prestatario vende su vivienda o fallece, todo el préstamo más los intereses se devuelve en un solo pago.
Las hipotecas inversas son arriesgadas, ya que el saldo del préstamo puede llegar a ser mayor que el valor de la vivienda. Al mismo tiempo, pueden servir como una forma de que los jubilados salden cualquier deuda pendiente y estabilicen sus gastos durante la jubilación.