Ihr Zuhause wird wahrscheinlich die größte Anschaffung sein, die Sie in Ihrem Leben tätigen. Der Kauf eines Hauses spart nicht nur Miete, sondern ist auch ein bedeutender Vermögenswert, der im Laufe der Zeit an Wert gewinnen kann. Da Häuser so teuer sind, kauft sie (fast) niemand bar. Stattdessen werden Häuser in der Regel mit einer speziellen Art von Darlehen gekauft, der sogenannten „Hypothek“.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist eine Form eines besicherten Darlehens, bei dem eine Immobilie oder ein Haus als Sicherheit dient. Das bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank, Kreditgenossenschaft oder Bausparkasse eine Vereinbarung treffen, um eine große Geldsumme zu leihen, wobei eine Immobilie als Sicherheit hinterlegt wird.
Das bedeutet: Wenn Sie mit der Rückzahlung des Darlehens in Verzug geraten (also es nicht zurückzahlen), kann die Bank die Immobilie verkaufen und daraus Bargeld erzielen. In diesem Fall behält die Bank den noch offenen Restbetrag des Darlehens, und den übrigen Betrag erhalten Sie.
Ein Haus mit einer Hypothek kaufen
Hypotheken können in der Theorie für den Kauf fast alles verwendet werden, solange die Sicherheit eine Immobilie ist, werden aber am häufigsten mit dem Kauf eines Hauses verbunden. Dafür gibt es einige gute Gründe, darunter die Höhe des Darlehens, der Zinssatz für beliehene Immobilien und die Laufzeit des Darlehens.
Darlehenshöhe
Häuser sind teuer, daher erfordert der Kauf eines Hauses ein großes Darlehen. Die meisten Menschen, die ihr erstes Haus kaufen, verfügen nicht über eine riesige Menge anderer Vermögenswerte, die zu ihrem Nettovermögen zählen, aber eine Hypothek macht es sehr bequem, den benötigten Betrag zu leihen.
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, entspricht der Wert Ihres Hauses zunächst genau dem Betrag, den Sie dafür leihen müssen. Aus Sicht der Bank besteht nicht viel Risiko: Wenn Sie nicht zahlen, verkauft sie das Haus einfach an jemand anderen und bekommt ihr Geld zurück. Das bedeutet, dass die Bank Ihnen für den Kauf eines Hauses deutlich mehr Geld leihen kann als bei jeder anderen Kreditart – die einzige Grenze besteht darin, sicherzustellen, dass Sie die monatlichen Raten zahlen können.
Zinssatz
Auch die Zinssätze für Hypotheken sind deutlich niedriger als bei anderen Kreditarten. Der Grund ist derselbe wie bei den höheren Darlehensbeträgen: Banken betrachten Hypotheken als Kredite mit geringerem Risiko, daher sind die Kosten für das geliehene Geld niedriger.
Stellen Sie sich vor, Sie hätten ein extrem hohes Limit auf Ihrer Kreditkarte – theoretisch könnten Sie Ihr Haus allein auf Kredit kaufen, oder Sie könnten eine Hypothek aufnehmen. Kreditkarten sind unbesicherte Kredite, daher würde ein Zahlungsverzug bei Ihrer Kreditkarte nicht automatisch zum Verlust Ihres Hauses führen (obwohl dies geschehen würde, wenn Sie in die Insolvenz gezwungen werden). Im Gegenzug ist der Zinssatz Ihrer Kreditkarte zwei- bis dreimal so hoch wie bei einer Hypothek, weil Ihr Kreditkartenunternehmen das Ausfallrisiko als deutlich höher einschätzt, da es das Haus nicht einfach verkaufen und sein Geld zurückerhalten kann.
Darlehenslaufzeit
Auch wenn der Zinssatz für Ihr Haus niedriger ist, zahlen Sie über die gesamte Laufzeit des Darlehens dennoch einen sehr hohen Zinsbetrag. Das liegt daran, dass Hypotheken typischerweise sehr lange Laufzeiten haben – am häufigsten 15, 20 oder 30 Jahre. So verdienen Banken mit Hypotheken Geld: über eine sehr lange Kette kleiner, aber risikoarmer Zinszahlungen.
Die meisten anderen Arten besicherter Kredite haben bei weitem nicht eine so lange Laufzeit, weil bei den meisten anderen Kreditarten von einer Wertminderung des zugrunde liegenden Vermögenswerts ausgegangen wird, nicht von einer Wertsteigerung. Vergleichen Sie das mit einem Autokredit – Ihr Auto könnte in 30 Jahren völlig Schrott und fast nichts mehr wert sein, aber die meisten Häuser werden stark an Wert gewinnen.
Voraussetzungen und Gebühren
Da Hypotheken groß und eigentlich risikoarm sein sollen, gibt es einige strenge Anforderungen, die jeder Kreditnehmer erfüllen muss, um kreditwürdig zu sein.
Anzahlung und private Hypothekenversicherung
Hypotheken erfordern in der Regel eine Anzahlung von 20 % oder mehr. Für Menschen, die ihre 2te oder 33. Immobilie kaufen, stammt dieser Betrag meist aus dem Gewinn des Verkaufs ihrer vorherigen Immobilie, für Erstkäufer ist es jedoch manchmal schwieriger, ihn anzusparen.
Wenn ein Kreditnehmer eine Hypothek mit einer Anzahlung von weniger als 20 % aufnehmen möchte, verlangen Kreditgeber in der Regel eine Versicherung, die als Private Mortgage Insurance (PMI) bezeichnet wird. PMI ist eine Versicherungsform, die Ihren Kreditgeber absichert, falls Sie mit der Rückzahlung Ihres Darlehens schnell in Verzug geraten. Wenn Sie zum Beispiel eine Hypothek aufnehmen und innerhalb der ersten 12 Monate ausfallen, dürfte der Wert Ihres Hauses wahrscheinlich noch nicht ausreichend gestiegen sein, um alle Abschlusskosten sowohl für Ihren ursprünglichen Kauf als auch für die Zwangsvollstreckung durch die Bank zu decken, damit diese ihr Geld zurückerhält. PMI deckt für Ihren Kreditgeber die Differenz ab und stellt sicher, dass er bei einer frühen Zwangsvollstreckung keinen großen Verlust erleidet.
PMI wird normalerweise auf einmal bezahlt (also eine kleinere Anzahlung plus eine einmalige PMI-Zahlung) oder in 12 monatlichen Raten, die im ersten Jahr zu Ihrer regulären Hypothekenzahlung hinzugerechnet werden.
FHA-Darlehen
Die Federal Housing Administration hat außerdem Programme für bestimmte einkommensschwache Familien, die ihr erstes Eigenheim kaufen, im Angebot. Die FHA stellt die Hypothekenversicherung bereit, sodass der Kreditnehmer eine Anzahlung leisten kann (bis zu 5 %), während die Regierung die Hypothek absichert.
Wohngebäudeversicherung
Eine Wohngebäudeversicherung ist bei jeder Wohnhypothek fast immer erforderlich. Banken verlangen sie für den Fall von Bränden oder anderen Schäden. Das bedeutet: Wenn Ihr Haus bei einem Brand zerstört wird, kann es wieder aufgebaut werden, sodass der Wert Ihrer Immobilie erhalten bleibt (und das Interesse der Bank über Ihre Hypothek abgesichert ist).
Wenn Ihre Wohngebäudeversicherung ausläuft, während Sie Ihre Hypothek noch abzahlen, schließt Ihr Kreditgeber in der Regel eine eigene Police ab, um sich gegen Verluste abzusichern, und belastet Sie mit einer Strafgebühr.
Zahlungen und Zinsen
Bei einer traditionellen 30-jährigen Hypothek leistet der Kreditnehmer 30 Jahre lang jeden Monat gleich hohe Zahlungen. Das ist inzwischen seltener geworden, daher müssen Kreditnehmer die verschiedenen verfügbaren Hypothekenarten und Zahlungsoptionen kennen.
Fester vs. variabler Zinssatz
Hypotheken können einen „festen“ Zinssatz haben, was bedeutet, dass der Zins über die gesamte Laufzeit gleich bleibt, oder einen „variablen“, bei dem er je nach einem Index steigen oder fallen kann. Aus Sicht des Kreditgebers sind Festzinsdarlehen riskanter als variable, weil er nicht weiß, wie die Inflation später aussehen wird. Wenn Sie eine Hypothek mit 3,5 % Zinsen haben, die Inflation aber 4 % beträgt, verlieren sie aus Sicht des Kreditgebers 0,5 %.
Hypotheken mit variablem Zinssatz wurden geschaffen, um dieses Risiko wieder auf den Käufer zu übertragen. Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz bewegt sich Ihr Zinssatz je nach Marktindex, der Inflation und Ausfallrisiko abbildet, monatlich, halbjährlich oder jährlich nach oben und unten. Wenn die Inflation steigt, steigt auch Ihr Zinssatz. Da Banken solche Kredite als weniger „riskant“ ansehen, bieten sie für Hypotheken mit variablem Zinssatz in der Regel von Anfang an niedrigere Zinssätze an.
Heute sind viele Kredite eine Mischform aus beidem: Sie bieten in den ersten 5 Jahren einen festen Zinssatz und danach einen variablen Zinssatz. Das gibt dem Kreditnehmer kurzfristig mehr Sicherheit, lässt den Zinssatz aber dennoch mit dem Gesamtmarkt „schwimmen“.
Ballonzahlungen
Nicht jeder Kreditnehmer behält die Hypothek bis zum Ende der Laufzeit. Stattdessen leisten manche eine sogenannte „Ballonzahlung“. Bei Ballonzahlungen leistet der Kreditnehmer für eine bestimmte Zeit regelmäßige monatliche Zinszahlungen und begleicht dann den gesamten verbleibenden Restbetrag mit einer einzigen Zahlung.
Ballonzahlungen kommen am häufigsten vor, wenn der Kreditnehmer die zugrunde liegende Immobilie verkauft – der aus dem Verkauf erzielte Erlös wird verwendet, um den verbleibenden Kreditbetrag zu tilgen. Ballonzahlungen werden auch häufig bei gewerblichen Hypotheken eingesetzt, bei denen die Bank nach einer bestimmten Anzahl von Jahren eine Ballonzahlung und eine Anschlussfinanzierung verlangen kann.
Zahlungsverzug und Zwangsvollstreckung
Wenn Sie Ihre Zinszahlungen nicht leisten, kann die Bank Ihr Haus zwangsversteigern. Das bedeutet, dass das rechtliche Eigentum am Haus auf Ihren Kreditgeber übergeht, der Sie aus der Immobilie weist und sie weiterverkauft, um seinen Verlust auszugleichen. Bringt der Verkauf des Hauses mehr Geld ein, als Sie schuldeten, gibt Ihnen der Kreditgeber den Überschuss zurück.
Kurzverkäufe
Die Zwangsversteigerung Ihres Hauses ist im Allgemeinen ein „Worst-Case-Szenario“. Die Bank möchte die Immobilie so schnell wie möglich verkaufen, daher verkauft sie sie meist deutlich unter dem üblichen Marktpreis, nur um die Transaktion rasch abzuschließen. Das bedeutet, dass für Sie in der Regel wenig bis gar kein Geld übrig bleibt. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, sind Sie immer besser beraten, die Immobilie selbst zu verkaufen und eine Ballonzahlung zu leisten, als die Bank zwangsversteigern zu lassen.
Darlehensrestrukturierung
Die meisten Kreditgeber könnten Ihr Haus theoretisch zwangsversteigern, sobald Sie eine Zahlung versäumen. In der Praxis ist eine Zwangsversteigerung für die Bank ein langwieriger und teurer Prozess, und sie hätte lieber, dass Sie weiterzahlen.
Ein Teil davon wird als „Kreditrestrukturierung“ bezeichnet, bei der Sie mit Ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um einen neuen Zahlungsplan aufzustellen, meist mit vorübergehend niedrigeren Zinssätzen, um in schwierigen Zeiten zu helfen. Nahezu jeder Kreditgeber hat ein Programm zur Kreditrestrukturierung für Hypotheken. Wenn Sie also Schwierigkeiten haben, Ihre Zahlungen zu leisten, sollten Sie als Erstes dort anrufen.
Hypothekenvarianten
Neben einer grundlegenden Hypothek zum Kauf eines Hauses gibt es auch zwei weitere gängige Hypotheken, von denen Sie vielleicht schon gehört haben: Zweithypotheken und umgekehrte Hypotheken.
Zweite Hypotheken
Wenn ein Kreditnehmer für sein Haus eine Hypothek aufnimmt, wird das „Eigenkapital“ des Hauses (also sein Gesamtwert) zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber aufgeteilt. Bei einer Anzahlung von 20 % verfügt der Kreditnehmer zunächst über 20 % Eigenkapital, und der Kreditgeber hat 80 %.
Während die Hypothek abbezahlt wird, baut der Kreditnehmer mehr Eigenkapital auf, wodurch sich das Verhältnis verschiebt. Dieses Eigenkapital hat einen Geldwert – den Marktpreis des Hauses multipliziert mit dem Eigenkapitalanteil.
Eigenkapital ist ein Vermögenswert, und das im eigenen Haus aufgebaute Eigenkapital kann daher für eine zweite Hypothek genutzt werden. Bei einer zweiten Hypothek nehmen Sie eine neue Hypothek auf das Eigenkapital auf, das Sie aufgebaut haben. Dadurch stehen Sie praktisch wieder am Anfang – Sie verfügen über etwas Bargeld aus dem Darlehen, und Ihr Eigenkapital sinkt wieder auf 20 %.
Zweite Hypotheken werden oft zur Finanzierung von Renovierungen oder Erweiterungen des Hauses verwendet, da diese den Wert des Hauses stärker steigern können als die Kosten des Darlehens. Zweite Hypotheken werden auch häufig genutzt, um andere unbesicherte Schulden abzulösen, eine Insolvenz zu vermeiden oder hoch verzinste Kreditkartenschulden in niedrig verzinste Hypothekenschulden umzuschulden.
Umkehrhypotheken
Umkehrhypotheken sind besondere Hypothekenarten, die nur für Rentner verfügbar sind. Bei einer Umkehrhypothek erhält der Kreditnehmer vom Kreditgeber eine einmalige Einmalzahlung, deren Höhe sich nach dem Eigenkapital im Haus und dem Alter richtet. Der Kreditnehmer leistet überhaupt keine monatlichen Zahlungen – die Hauptschuld sammelt lediglich jeden Monat Zinsen an. Wenn der Kreditnehmer sein Haus verkauft oder stirbt, wird das gesamte Darlehen zuzüglich Zinsen in einer einzigen Zahlung zurückgezahlt.
Umkehrhypotheken sind riskant, da der Darlehenssaldo größer werden kann als der Wert des Hauses. Gleichzeitig können Umkehrhypotheken Rentnern helfen, ausstehende Schulden zu begleichen und ihre Ausgaben im Ruhestand besser zu glätten.
