Votre logement sera probablement l’achat le plus important de toute votre vie. Acheter un logement permet non seulement d’économiser sur le loyer, mais constitue aussi un actif important qui peut prendre de la valeur avec le temps. Comme les logements sont très chers, presque personne ne les achète comptant. En général, ils sont achetés avec un type de prêt spécial appelé « hypothèque ».
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire ?
Une hypothèque est un type de prêt garanti, dans lequel un bien immobilier ou une maison sert de garantie. Cela signifie que vous concluez un accord avec votre banque, votre caisse populaire ou votre établissement de crédit et d’épargne pour emprunter une somme importante d’argent, avec un bien en garantie.
Cela signifie que si vous ne remboursez pas le prêt à temps (c’est-à-dire si vous ne le remboursez pas), la banque peut vendre le bien pour obtenir de l’argent comptant. Si cela se produit, la banque conserve le solde restant dû du prêt, et vous recevez le reste.
Acheter un logement avec un prêt hypothécaire
En théorie, les hypothèques peuvent servir à acheter presque n’importe quoi (à condition que la garantie soit un bien immobilier), mais elles sont le plus souvent associées à l’achat d’un logement. Il y a plusieurs bonnes raisons à cela, notamment le montant du prêt, le taux d’intérêt des biens hypothéqués et la durée du prêt.
Montant du prêt
Les logements sont chers, donc en acheter un nécessite un prêt important. La plupart des personnes qui achètent leur premier logement ne disposent pas d’un grand nombre d’autres actifs pris en compte dans leur patrimoine net, mais une hypothèque rend l’emprunt du montant nécessaire beaucoup plus pratique.
Lorsque vous contractez une hypothèque pour la première fois, la valeur de votre logement correspondra exactement au montant que vous devez emprunter pour l’acheter. Du point de vue de la banque, le risque n’est pas très élevé : si vous ne remboursez pas, elle revend simplement le logement à quelqu’un d’autre et récupère son argent. Cela signifie que la banque peut vous prêter beaucoup plus d’argent pour acheter un logement que pour tout autre type de prêt : la seule limite est de s’assurer que vous pouvez effectuer les paiements mensuels.
Taux d’intérêt
Les taux d’intérêt des hypothèques sont aussi beaucoup plus bas que ceux de tout autre type de prêt. C’est pour la même raison que les montants empruntés sont plus élevés : les banques considèrent les hypothèques comme des prêts moins risqués, donc le coût de l’emprunt est plus faible.
Imaginez avoir une limite de carte de crédit extrêmement élevée : vous pourriez, en théorie, acheter votre logement uniquement à crédit, ou contracter une hypothèque. Les cartes de crédit sont des prêts non garantis, donc un défaut de paiement sur votre carte ne vous ferait pas automatiquement perdre votre logement (même si cela se produirait si vous étiez contraint à la faillite). En contrepartie, le taux d’intérêt de votre carte de crédit sera deux à trois fois plus élevé que celui d’une hypothèque, car votre société de carte de crédit y voit un risque de défaut beaucoup plus important, puisqu’elle ne peut pas simplement vendre le logement et récupérer son argent.
Durée du prêt
Même si le taux d’intérêt de votre logement peut être plus bas, vous paierez tout de même une très grande quantité d’intérêts sur toute la durée du prêt. Cela s’explique par le fait que les hypothèques ont généralement une très longue durée de vie : 15, 20 ou 30 ans sont les durées les plus courantes. C’est ainsi que les banques gagnent de l’argent avec les hypothèques : une très longue série de petits paiements d’intérêts, mais à faible risque.
La plupart des autres types de prêts garantis n’ont rien de comparable en termes de durée, car la plupart des autres prêts supposent une dépréciation de l’actif sous-jacent, et non une appréciation. Comparez cela à un prêt automobile : votre voiture pourrait être complètement bonne à jeter dans 30 ans et ne valoir presque rien, alors que la plupart des logements verront leur valeur augmenter fortement.
Exigences et frais
Parce que les hypothèques représentent des montants importants et sont censées être peu risquées, il existe certaines exigences strictes que tout emprunteur doit respecter pour être éligible à un prêt.
Apport personnel et assurance hypothécaire privée
Les hypothèques exigent généralement un apport d’au moins 20 %. Pour les personnes qui achètent leur 2nd ou 3rd e logement, ce montant proviendrait généralement du bénéfice réalisé lors de la vente de leur logement précédent, mais il est parfois plus difficile à épargner pour les primo-accédants.
Si un emprunteur souhaite contracter un prêt hypothécaire avec un apport inférieur à 20 %, les prêteurs exigent généralement une assurance, appelée assurance hypothécaire privée (PMI). La PMI est un type d’assurance qui protège votre prêteur en cas de défaut de paiement rapide sur votre prêt. Par exemple, si vous contractez un prêt hypothécaire et que vous faites défaut au cours des 12 premiers mois, la valeur de votre logement n’a probablement pas suffisamment augmenté pour couvrir tous les frais de clôture, tant lors de votre achat initial que lorsque la banque doit saisir le bien pour récupérer son argent. La PMI couvre la différence pour votre prêteur, en veillant à ce qu’il ne subisse pas de lourdes pertes si vous faites rapidement défaut.
La PMI est généralement payée en une seule fois (ce qui signifie un apport initial plus faible, plus un paiement unique de PMI), ou en 12 versements mensuels, ajoutés à votre mensualité hypothécaire normale pendant la première année.
Prêts FHA
L’Administration fédérale du logement propose également des programmes destinés à certaines familles à faible revenu qui achètent leur première maison. La FHA fournit l’assurance hypothécaire, de sorte que l’emprunteur peut verser un apport (aussi faible que 5 %), l’État garantissant le prêt hypothécaire.
Assurance habitation
L’assurance habitation est presque toujours exigée pour tout prêt hypothécaire résidentiel. Les banques l’exigent en cas d’incendie ou d’autres dommages. Cela signifie que si votre maison est détruite par un incendie, elle peut être reconstruite, ce qui redonne de la valeur à votre bien (et protège l’intérêt de la banque au titre de votre prêt hypothécaire).
Si votre assurance habitation expire alors que vous remboursez toujours votre prêt hypothécaire, votre prêteur souscrira généralement sa propre police pour se protéger contre les pertes, et vous imposera une pénalité.
Paiements et intérêts
Dans le cadre d’un prêt hypothécaire classique sur 30 ans, l’emprunteur effectue des paiements égaux chaque mois pendant 30 ans. Cela devient moins courant, donc les emprunteurs doivent connaître les différents types de prêts hypothécaires disponibles et les options de paiement.
Taux fixe vs taux variable
Les prêts hypothécaires peuvent avoir un taux d’intérêt « fixe », ce qui signifie que le taux reste inchangé pendant toute la durée du prêt, ou « variable », auquel cas il peut augmenter ou diminuer en fonction d’un indice. Du point de vue du prêteur, les prêts à taux fixe sont plus risqués que les prêts à taux variable, car ils ne savent pas à quoi ressemblera l’inflation plus tard. Si vous avez un prêt hypothécaire à 3,5 % d’intérêt, mais que l’inflation est de 4 %, du point de vue du prêteur, il perd 0,5 %.
Les prêts hypothécaires à taux variable ont été créés pour transférer ce risque à l’acheteur. Avec un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux d’intérêt augmente ou diminue chaque mois, tous les 6 mois ou chaque année, en fonction d’un indice de marché qui suit l’inflation et le risque de défaut. Si l’inflation augmente, votre taux d’intérêt augmentera avec elle. Comme les banques les considèrent comme moins « risqués », elles proposent généralement des taux d’intérêt initiaux plus bas pour un prêt hypothécaire à taux variable.
Aujourd’hui, de nombreux prêts sont un hybride des deux : ils offrent un taux d’intérêt fixe pendant les 5 premières années, puis un taux d’intérêt variable par la suite. Cela donne à l’emprunteur plus de sécurité à court terme, tout en permettant au taux d’intérêt de « flotter » en fonction de l’évolution générale des marchés.
Paiements ballon
Tous les emprunteurs ne conserveront pas leur prêt hypothécaire jusqu’à son terme. Certains effectuent plutôt ce qu’on appelle un « paiement ballon ». Avec les paiements ballon, l’emprunteur verse des paiements d’intérêts mensuels réguliers pendant une certaine période, puis rembourse la totalité du solde restant en un seul versement.
Les paiements ballon interviennent le plus souvent lorsque l’emprunteur vend le bien sous-jacent : l’argent tiré de la vente sert à rembourser le solde restant du prêt. Les paiements ballon sont également fréquemment utilisés dans les prêts immobiliers professionnels, où la banque peut exiger un paiement ballon et un refinancement du prêt après un certain nombre d’années.
Défaut de paiement et saisie
Si vous ne payez pas vos intérêts, la banque peut saisir votre maison. Cela signifie que la propriété légale de la maison est transférée à votre prêteur, qui vous expulse du bien et le revend pour récupérer sa perte. Si la vente de la maison rapporte plus d’argent que ce que vous deviez, le prêteur vous reversera le surplus.
Ventes à découvert
Faire saisir sa maison est généralement considéré comme un « scénario catastrophe ». La banque veut vendre le bien aussi vite que possible, donc elle le vend généralement bien en dessous du prix normal du marché, simplement pour conclure la transaction rapidement. Cela signifie qu’il reste généralement peu ou pas d’argent pour vous. Si vous avez du mal à payer vos mensualités hypothécaires, il vaut toujours mieux vendre le bien vous-même et effectuer un paiement ballon plutôt que de laisser la banque saisir la maison.
Restructuration de prêt
La plupart des prêteurs peuvent, en théorie, saisir votre maison dès que vous manquez un seul paiement. En réalité, la saisie est un processus long et coûteux pour la banque, et elle préférerait que vous continuiez à effectuer vos paiements.
Cela s’appelle en partie la « restructuration de prêt », où vous travaillez avec votre prêteur pour établir un nouveau plan de paiement, généralement avec une baisse temporaire des taux d’intérêt afin d’aider en cas de difficultés. Presque tous les prêteurs disposent d’un programme de restructuration de prêt pour les prêts hypothécaires, donc si vous avez du mal à honorer vos paiements, c’est le premier appel que vous devriez passer.
Variantes de prêt hypothécaire
En plus d’un prêt hypothécaire de base pour acheter un logement, il existe aussi deux autres types courants de prêts hypothécaires dont vous avez peut-être entendu parler : les seconds prêts hypothécaires et les prêts hypothécaires inversés.
Deuxièmes hypothèques
Lorsqu’un emprunteur contracte un prêt hypothécaire sur son logement, la « valeur nette » du bien (ou sa valeur totale) est répartie entre l’emprunteur et le prêteur. Par exemple, avec un apport de 20 %, l’emprunteur commence avec 20 % de valeur nette et le prêteur en détient 80 %.
À mesure que l’hypothèque est remboursée, l’emprunteur accumule davantage de valeur nette, ce qui modifie l’équilibre. Cette valeur nette a une valeur en dollars : le prix du marché de la maison, multiplié par le pourcentage de valeur nette.
La valeur nette est un actif, et la valeur nette accumulée dans votre maison peut donc servir à contracter une deuxième hypothèque. Avec une deuxième hypothèque, vous souscrivez un nouveau prêt hypothécaire en prenant appui sur la valeur nette que vous avez accumulée. Cela vous ramène en quelque sorte à la case départ : vous disposez d’un peu d’argent issu du prêt, et votre valeur nette redescend à 20 %.
Les deuxièmes hypothèques servent souvent à financer des rénovations ou des agrandissements de la maison, car ceux-ci peuvent augmenter la valeur du logement davantage que le coût du prêt. Elles sont aussi souvent utilisées pour rembourser d’autres dettes non garanties afin d’éviter la faillite, ou pour transférer une dette de carte de crédit à taux élevé vers une dette hypothécaire à taux plus faible.
Hypothèques inversées
Les hypothèques inversées sont des types particuliers de prêts hypothécaires uniquement accessibles aux retraités. Avec une hypothèque inversée, l’emprunteur reçoit un versement unique de la part du prêteur, déterminé par la valeur nette de son logement et son âge. L’emprunteur n’effectue aucun paiement mensuel : le capital ne fait qu’accumuler des intérêts chaque mois. Lorsque l’emprunteur vend sa maison ou décède, l’intégralité du prêt, intérêts compris, est remboursée en un seul versement.
Les hypothèques inversées sont risquées, car le solde du prêt peut devenir supérieur à la valeur du logement. En même temps, elles peuvent offrir aux retraités un moyen de rembourser toute dette restante et de mieux lisser leurs dépenses de retraite.
