A sua casa será provavelmente a maior compra que fará na sua vida. Comprar uma casa não só poupa dinheiro em renda, como também é um ativo importante que pode valorizar ao longo do tempo. Como as casas são tão caras, (quase) ninguém as compra a pronto. Em vez disso, as casas são normalmente compradas com um tipo especial de empréstimo, chamado “hipoteca”.
O que é uma hipoteca?
Uma hipoteca é um tipo de empréstimo com garantia, em que o imóvel ou a casa é usado como colateral. Isto significa que fará um acordo com o seu banco, cooperativa de crédito ou instituição de poupança e empréstimo para pedir emprestada uma grande quantia de dinheiro, com um imóvel como garantia.
Isto significa que, se entrar em incumprimento do empréstimo (ou seja, se não o pagar), o banco pode vender o imóvel por dinheiro. Se isso acontecer, o banco fica com o saldo em dívida do empréstimo e você recebe o restante.
Comprar uma casa com uma hipoteca
Em teoria, as hipotecas podem ser usadas para comprar praticamente qualquer coisa (desde que a garantia seja um imóvel), mas estão mais frequentemente associadas à compra de uma casa. Há algumas boas razões para isso, incluindo o montante do empréstimo, a taxa de juro para imóveis hipotecados e a duração do empréstimo.
Montante do empréstimo
As casas são caras, por isso comprar uma exige um empréstimo avultado. A maioria das pessoas que compra a sua primeira casa não tem um grande conjunto de outros ativos contabilizados no seu património líquido, mas uma hipoteca torna muito conveniente pedir o montante necessário emprestado.
Quando contrata uma hipoteca pela primeira vez, o valor da sua casa será exatamente o montante de que precisa para pedir emprestado para a pagar. Do ponto de vista do banco, não há muito risco: se entrar em incumprimento, eles simplesmente vendem a casa a outra pessoa e recuperam o dinheiro. Isto significa que o banco pode emprestar-lhe muito mais dinheiro para comprar uma casa do que poderia para qualquer outro tipo de empréstimo — a única limitação é garantir que consegue fazer os pagamentos mensais.
Taxa de juro
As taxas de juro das hipotecas também são muito mais baixas do que as de qualquer outro tipo de empréstimo. Isto acontece pela mesma razão dos montantes mais elevados dos empréstimos — os bancos veem as hipotecas como empréstimos menos arriscados, por isso o custo do empréstimo é mais baixo.
Imagine ter um limite extremamente alto no seu cartão de crédito — teoricamente, poderia comprar a sua casa apenas a crédito, ou poderia contrair uma hipoteca. Os cartões de crédito são empréstimos sem garantia, por isso, se entrar em incumprimento dos pagamentos do seu cartão de crédito, não perderia automaticamente a sua casa (embora isso acontecesse se fosse forçado à falência). Em troca, a taxa de juro do seu cartão de crédito será 2 a 3 vezes mais alta do que a de uma hipoteca, porque a empresa do cartão de crédito vê isso como um risco de incumprimento muito maior, já que não pode simplesmente vender a casa e recuperar o dinheiro.
Prazo do empréstimo
Embora a taxa de juro da sua casa possa ser mais baixa, continuará a pagar uma quantidade muito elevada de juros ao longo da duração do empréstimo. Isto acontece porque as hipotecas costumam ter prazos muito longos — sendo 15, 20 ou 30 anos os mais comuns. É assim que os bancos ganham dinheiro com as hipotecas: uma longa sucessão de pequenos pagamentos de juros, mas de baixo risco.
A maioria dos outros tipos de empréstimos garantidos não chega nem de perto a ter uma duração destas, porque a maior parte dos outros empréstimos parte do princípio de que o ativo subjacente se desvaloriza, e não se valoriza. Compare isto com um crédito automóvel — o seu carro pode estar completamente inútil daqui a 30 anos e valer quase nada, mas a maioria das casas terá um grande aumento de valor.
Requisitos e encargos
Como as hipotecas são elevadas e supostamente de baixo risco, existem alguns requisitos rigorosos que qualquer mutuário tem de cumprir para ser elegível para contrair um empréstimo.
Entrada e PMI
As hipotecas normalmente exigem uma entrada de 20% ou superior. Para as pessoas que compram a sua 2º ª ou 3º ª casa, este montante costuma vir do lucro obtido com a venda da casa anterior, mas por vezes é mais difícil de poupar para quem compra pela primeira vez.
Se um mutuário quiser contrair uma hipoteca com uma entrada inferior a 20%, os credores normalmente exigem um seguro, chamado Seguro Hipotecário Privado (PMI). O PMI é um tipo de seguro que protege o credor caso deixe de pagar o empréstimo pouco tempo depois. Por exemplo, se contrair uma hipoteca e entrar em incumprimento no prazo dos primeiros 12 meses, é provável que o valor da sua casa ainda não tenha valorizado o suficiente para cobrir todos os custos de fecho, tanto da compra inicial como do processo de execução hipotecária que o banco terá de iniciar para recuperar o dinheiro. O PMI cobre a diferença para o credor, garantindo que este não sofre uma perda enorme se a execução acontecer cedo.
O PMI é normalmente pago de uma só vez (ou seja, uma entrada mais baixa, mais um pagamento único do PMI) ou em 12 prestações mensais, adicionadas ao pagamento normal da hipoteca durante o primeiro ano.
Empréstimos FHA
A Administração Federal da Habitação também dispõe de programas para determinadas famílias de baixos rendimentos que comprem a sua primeira casa. A FHA fornece o seguro hipotecário, permitindo que o mutuário faça uma entrada (tão baixa quanto 5%), com o governo a segurar a hipoteca.
Seguro de proprietário
O seguro de habitação é quase sempre exigido em qualquer hipoteca para habitação. Os bancos exigem-no em caso de incêndio ou outros danos. Isto significa que, se a sua casa for destruída por um incêndio, poderá ser reconstruída, devolvendo o valor ao seu imóvel (e protegendo o interesse do banco através da sua hipoteca).
Se o seu seguro de habitação caducar enquanto ainda estiver a pagar a hipoteca, o seu credor normalmente contratará uma apólice própria para se segurar contra perdas e cobrar-lhe-á uma penalização.
Pagamentos e juros
Numa hipoteca tradicional a 30 anos, o mutuário faz pagamentos iguais todos os meses durante 30 anos. Isto está a tornar-se menos comum, por isso os mutuários precisam de conhecer os diferentes tipos de hipotecas disponíveis e as opções de pagamento.
Juros fixos vs. variáveis
As hipotecas podem ter uma taxa de juro “fixa”, o que significa que os juros permanecem iguais durante todo o prazo, ou “variável”, em que podem subir ou descer com base num índice. Do ponto de vista do credor, os empréstimos a taxa fixa são mais arriscados do que os variáveis, porque não sabem como estará a inflação mais tarde. Se tiver uma hipoteca com uma taxa de juro de 3,5%, mas a inflação for de 4%, do ponto de vista do credor, estará a perder 0,5%.
As hipotecas com taxa de juro variável foram criadas para transferir este risco de volta para o comprador. Numa hipoteca com taxa de juro variável, a sua taxa sobe e desce todos os meses, de 6 em 6 meses ou todos os anos, com base num índice de mercado que acompanha a inflação e o risco de incumprimento. Se a inflação subir, a sua taxa de juro também sobe. Como os bancos consideram estes empréstimos menos “arriscados”, normalmente oferecem taxas de juro iniciais mais baixas numa hipoteca com taxa variável.
Hoje em dia, muitos empréstimos são uma combinação de ambos: oferecem uma taxa de juro fixa durante os primeiros 5 anos e, depois, uma taxa de juro variável. Isto dá ao mutuário mais segurança no curto prazo, mas ainda permite que a taxa de juro flutue de acordo com os mercados em geral.
Pagamentos balão
Nem todos os mutuários irão manter a hipoteca durante toda a sua vigência. Em vez disso, alguns fazem o que se chama um «pagamento balão». Com os pagamentos balão, o mutuário faz pagamentos mensais regulares de juros durante um certo período e depois liquida todo o saldo remanescente numa única prestação.
Os pagamentos balão acontecem mais ხშირად quando o mutuário vende o imóvel subjacente — o dinheiro obtido com a venda é usado para liquidar o saldo restante do empréstimo. Os pagamentos balão também são frequentemente usados em hipotecas empresariais, em que o banco pode exigir um pagamento balão e o refinanciamento do empréstimo após um certo número de anos.
Incumprimento e execução hipotecária
Se não conseguir fazer os pagamentos de juros, o banco pode executar a hipoteca da sua casa. Isto significa que a propriedade legal da casa é transferida para o seu credor, que o despeja do imóvel e o revende para recuperar a sua perda. Se a venda da casa render mais dinheiro do que o que devia, o credor devolver-lhe-á o excedente.
Vendas a descoberto
Ter a casa executada é, em geral, um «pior cenário possível». O banco quer vender o imóvel o mais rapidamente possível, por isso normalmente vende-o bem abaixo do preço normal de mercado apenas para concluir a transação depressa. Isto significa que, regra geral, sobra pouco ou nenhum dinheiro para si. Se estiver com dificuldades em pagar a hipoteca, sairá sempre melhor vendendo o imóvel por sua própria iniciativa e fazendo um pagamento balão do que deixar o banco executar a hipoteca.
Reestruturação do empréstimo
Em teoria, a maioria dos credores pode executar a hipoteca da sua casa logo que falhe um pagamento. Na realidade, a execução é um processo longo e dispendioso para o banco, e este preferiria que continuasse a fazer os pagamentos.
Parte disto chama-se «reestruturação do empréstimo», em que trabalha com o seu credor para criar um novo plano de pagamentos, normalmente com taxas de juro temporariamente reduzidas para ajudar em tempos de dificuldade. Quase todos os credores têm um programa de reestruturação de empréstimos para hipotecas, por isso, se estiver com dificuldades em cumprir os pagamentos, esta deve ser a primeira chamada que fizer.
Variações de hipoteca
Além de uma hipoteca básica para comprar uma casa, há também outras duas hipotecas comuns de que talvez já tenha ouvido falar: segundas hipotecas e hipotecas reversas.
Segundas hipotecas
Quando um mutuário contrai uma hipoteca sobre a sua casa, o «capital próprio» da casa (ou o seu valor total) é dividido entre o mutuário e o credor. Por exemplo, com uma entrada de 20%, o mutuário começa com 20% de capital próprio e o credor tem 80%.
À medida que a hipoteca é paga, o mutuário vai acumulando mais capital próprio, alterando o equilíbrio. Esse capital próprio tem um valor monetário — o preço de mercado da casa multiplicado pela percentagem de capital próprio.
O capital próprio é um ativo e, por isso, o capital acumulado na sua casa pode ser usado para contrair uma segunda hipoteca. Com uma segunda hipoteca, contrai um novo empréstimo sobre o capital próprio que acumulou. Isso, na prática, leva-o de volta ao ponto de partida — fica com algum dinheiro proveniente do empréstimo e o seu capital próprio volta a descer para 20%.
As segundas hipotecas são frequentemente usadas para financiar remodelações ou ampliações da casa, uma vez que estas podem aumentar o valor da habitação mais do que o custo do empréstimo. As segundas hipotecas também são muitas vezes usadas para pagar outras dívidas sem garantia, evitando a bancarrota, ou para transferir dívida de cartão de crédito com juros elevados para dívida hipotecária com juros mais baixos.
Hipotecas reversas
As hipotecas reversas são tipos especiais de hipoteca disponíveis apenas para reformados. Com uma hipoteca reversa, o mutuário recebe um pagamento único em montante global do credor, determinado pelo capital próprio na sua casa e pela sua idade. O mutuário não faz quaisquer pagamentos mensais — o capital vai simplesmente acumulando juros todos os meses. Quando o mutuário vende a sua casa ou morre, o empréstimo inteiro, mais juros, é reembolsado numa única prestação.
As hipotecas reversas são arriscadas, uma vez que o saldo do empréstimo pode crescer para além do valor da casa. Ao mesmo tempo, as hipotecas reversas podem servir para que os reformados paguem qualquer dívida em atraso e suavizem as suas despesas na reforma.
