Váš dům bude pravděpodobně největší nákup, který ve svém životě uděláte. Koupě domu nejen šetří peníze za nájem, ale je to také významný majetek, který může v čase nabývat na hodnotě. Protože jsou domy tak drahé, (skoro) nikdo je nekupuje za hotové. Místo toho se domy obvykle pořizují pomocí zvláštního typu úvěru, který se nazývá „hypotéka“.
Co je hypotéka?
Hypotéka je typ zajištěného úvěru, kde je jako zástava použita nemovitost nebo dům. To znamená, že uzavřete dohodu se svou bankou, družstevní záloženou nebo stavební spořitelnou o půjčení velké sumy peněz, přičemž zástavou bude určitá nemovitost.
To znamená, že pokud úvěr nesplácíte (tedy ho nezaplatíte zpět), banka může nemovitost prodat za hotové. Pokud k tomu dojde, banka si ponechá veškerý nesplacený zůstatek úvěru a vy dostanete zbytek.
Koupě domu s hypotékou
Hypotéky lze teoreticky použít k nákupu téměř čehokoli (pokud je zástavou majetek), ale nejčastěji se spojují s koupí domu. Existuje pro to několik dobrých důvodů, včetně výše úvěru, úrokové sazby u nemovitosti zatížené hypotékou a délky splatnosti úvěru.
Výše úvěru
Domy jsou drahé, takže koupě vlastního vyžaduje velkou půjčku. Většina lidí, kteří kupují svůj první dům, nemá do svého čistého jmění započítáno obrovské množství dalších aktiv, ale hypotéka velmi usnadňuje půjčení potřebné částky.
Když si poprvé vezmete hypotéku, hodnota vašeho domu bude přesně odpovídat částce, kterou si musíte půjčit, abyste ho zaplatili. Z pohledu banky tu není mnoho rizika: pokud přestanete splácet, jednoduše dům prodá někomu jinému a dostane své peníze zpět. To znamená, že vám banka může na koupi domu půjčit mnohem víc peněz než u jakéhokoli jiného typu úvěru – jediným omezením je jistota, že budete schopni splácet měsíční splátky.
Úroková sazba
Úrokové sazby u hypoték jsou také mnohem nižší než u jiných typů úvěrů. Je to ze stejného důvodu jako u vyšších částek půjček – banky považují hypotéky za méně rizikové úvěry, takže náklady na půjčení jsou nižší.
Představte si, že máte na kreditní kartě extrémně vysoký limit – teoreticky byste si mohli koupit dům jen na úvěr, nebo si vzít hypotéku. Kreditní karty jsou nezajištěné úvěry, takže při nesplácení kreditní karty byste o dům automaticky nepřišli (i když by se to stalo, pokud byste se dostali do insolvence). Na oplátku bude úroková sazba u kreditní karty 2–3krát vyšší než u hypotéky, protože společnost vydávající vaši kartu to vnímá jako mnohem větší riziko nesplácení, jelikož prostě nemůže dům prodat a získat zpět své peníze.
Doba splatnosti úvěru
I když může být úroková sazba u vašeho domu nižší, během celé doby trvání úvěru stejně zaplatíte na úrocích velmi vysokou částku. Je to proto, že hypotéky mívají velmi dlouhou splatnost – nejčastěji 15, 20 nebo 30 let. Takto banky na hypotékách vydělávají: velmi dlouhý řetězec malých, ale málo rizikových úrokových plateb.
Většina ostatních typů zajištěných úvěrů nemá ani zdaleka takto dlouhou dobu splatnosti, protože u většiny ostatních půjček se předpokládá znehodnocování (pokles hodnoty) podkladového aktiva, nikoli jeho zhodnocení. Porovnejte to s úvěrem na auto – vaše auto může být za 30 let úplný šrot a mít téměř nulovou hodnotu, ale většina domů bude mít výrazný nárůst hodnoty.
Požadavky a poplatky
Protože hypotéky jsou velké a měly by být nízkorizikové, existují určité přísné požadavky, které musí každý dlužník splňovat, aby byl způsobilý si půjčit.
Záloha a PMI
Hypotéky obvykle vyžadují akontaci ve výši 20 % nebo více. U lidí, kteří kupují svůj 2nd nebo 33. dům, by tato částka obvykle pocházela ze zisku z prodeje jejich předchozího domu, ale pro prvokupující bývá někdy obtížnější ji naspořit.
Pokud si chce dlužník vzít hypotéku s akontací nižší než 20 %, věřitelé obvykle vyžadují pojištění zvané Private Mortgage Insurance (PMI). PMI je typ pojištění, který chrání vašeho věřitele pro případ, že byste úvěr brzy přestali splácet. Například pokud si vezmete hypotéku a přestanete splácet během prvních 12 měsíců, hodnota vašeho domu se pravděpodobně ještě dostatečně nezvýšila, aby pokryla všechny náklady spojené jak s vaším původním nákupem, tak s tím, když banka musí zahájit exekuci na nemovitost, aby dostala své peníze zpět. PMI pokrývá rozdíl pro vašeho věřitele a zajišťuje, že neutrpí obrovskou ztrátu, pokud přestanete splácet brzy.
PMI se obvykle platí jednorázově (tedy nižší akontace plus jedna jednorázová platba PMI), nebo ve 12 měsíčních splátkách, které se v prvním roce přidávají k vaší běžné splátce hypotéky.
Půjčky FHA
Federální správa bydlení také nabízí programy dostupné pro určité rodiny s nízkými příjmy, které kupují svůj první dům. FHA poskytuje hypoteční pojištění, takže dlužník může složit akontaci (už od 5 %), přičemž hypotéku pojišťuje vláda.
Pojištění domácnosti
Pojištění domácnosti je u jakékoli rezidenční hypotéky téměř vždy vyžadováno. Banky ho požadují pro případ požáru nebo jiné škody. To znamená, že pokud je váš dům zničen požárem, může být znovu postaven, čímž se obnoví hodnota vaší nemovitosti (a prostřednictvím hypotéky se zajistí zájem banky).
Pokud vaše pojištění domácnosti zanikne, zatímco stále splácíte hypotéku, váš věřitel si obvykle sjedná vlastní pojistku, kterou sám sebe pojistí proti ztrátě, a vám naúčtuje pokutu.
Splátky a úroky
U tradiční třicetileté hypotéky dlužník splácí stejnou částku každý měsíc po dobu 30 let. To je dnes méně běžné, takže je důležité, aby dlužníci znali různé dostupné typy hypoték a možnosti splácení.
Fixní vs. variabilní úrok
Hypotéky mohou mít „pevnou“ úrokovou sazbu, což znamená, že úrok zůstává po celou dobu splatnosti stejný, nebo „proměnlivou“, kdy se může zvyšovat či snižovat podle určitého indexu. Z pohledu věřitele jsou úvěry s pevnou sazbou rizikovější než proměnlivé, protože nevědí, jaká bude později inflace. Máte-li hypotéku s úrokovou sazbou 3,5 %, ale inflace je 4 %, z pohledu věřitele přicházejí o 0,5 %.
Hypotéky s proměnlivou úrokovou sazbou vznikly proto, aby toto riziko přenesly zpět na kupujícího. U hypotéky s proměnlivou sazbou se vaše úroková sazba každý měsíc, každých 6 měsíců nebo každý rok zvyšuje či snižuje podle tržního indexu, který sleduje inflaci a riziko nesplácení. Pokud inflace stoupne, stoupne s ní i vaše úroková sazba. Protože je banky považují za méně „rizikové“, obvykle nabízejí u hypotéky s proměnlivou sazbou nižší úrokovou sazbu na začátku.
Dnes je mnoho úvěrů hybridních: nabízejí pevnou úrokovou sazbu po prvních 5 let a poté sazbu proměnlivou. To dává dlužníkovi v krátkodobém horizontu větší jistotu, ale stále umožňuje, aby se úroková sazba „pohybovala“ podle celkového vývoje trhu.
Balonové splátky
Ne každý dlužník bude hypotéku splácet po celou její dobu. Někteří místo toho provádějí takzvanou „balónovou splátku“. Při balónových splátkách dlužník po určitou dobu platí pravidelné měsíční úroky a poté jednorázově doplatí celý zbývající dluh.
Balónové splátky se nejčastěji objevují tehdy, když dlužník prodá danou nemovitost – peníze získané prodejem se použijí na splacení zbývajícího zůstatku úvěru. Balónové splátky se také často používají u podnikatelských hypoték, kde banka může po určitém počtu let vyžadovat balónovou splátku a refinancování úvěru.
Prodlení a exekuce
Pokud nebudete splácet úroky, může banka váš dům zabavit. To znamená, že právní vlastnictví domu přejde na vašeho věřitele, který vás z nemovitosti vystěhuje a znovu ji prodá, aby pokryl svou ztrátu. Pokud prodej domu přinese více peněz, než kolik jste dlužili, věřitel vám vrátí přebytek.
Prodeje se ztrátou
Zabavení domu je obecně „nejhorší možný scénář“. Banka chce nemovitost prodat co nejrychleji, takže ji obvykle prodá hluboko pod běžnou tržní cenou, jen aby transakci rychle uzavřela. To znamená, že vám obvykle nezbude téměř žádná, nebo žádná hotovost. Pokud máte potíže se splácením hypotéky, bude pro vás vždy lepší nemovitost prodat sami a provést balónovou splátku, než nechat banku dům zabavit.
Restrukturalizace úvěru
Většina věřitelů může teoreticky zahájit zabavení vašeho domu hned poté, co vynecháte jednu splátku. Ve skutečnosti je však proces zabavení pro banku zdlouhavý a nákladný, a banka by raději, kdybyste ve splácení pokračovali.
Součástí toho je takzvaná „restrukturalizace úvěru“, kdy s věřitelem vytvoříte nový splátkový plán, obvykle s dočasně sníženými úrokovými sazbami, které pomohou v době finančních potíží. Téměř každý věřitel má pro hypotéky program restrukturalizace úvěru, takže pokud máte potíže se splácením, tohle je první kontakt, který byste měli udělat.
Varianty hypoték
Kromě základní hypotéky na koupi domu existují ještě dvě další běžné hypotéky, o kterých jste možná slyšeli: druhé hypotéky a reverzní hypotéky.
Druhé hypotéky
Když si dlužník vezme na svůj dům hypotéku, „vlastní kapitál“ domu (neboli jeho celková hodnota) se rozdělí mezi dlužníka a věřitele. Například při 20% akontaci začíná dlužník s 20% vlastním kapitálem a věřitel má 80 %.
Jak se hypotéka splácí, dlužník postupně vytváří větší vlastní kapitál, čímž se poměr mění. Tento vlastní kapitál má peněžní hodnotu – tržní cena domu krát procento vlastního kapitálu.
Vlastní kapitál je majetek, takže vlastní kapitál vytvořený ve vašem domě lze použít k získání druhé hypotéky. U druhé hypotéky si vezmete nový úvěr z vlastního kapitálu, který jste vytvořili. Tím se v podstatě vrátíte na začátek – máte nějakou hotovost z výnosu úvěru a váš vlastní kapitál se opět sníží na 20 %.
Druhé hypotéky se často používají k financování rekonstrukcí nebo přístaveb domu, protože ty mohou zvýšit hodnotu nemovitosti více, než kolik stojí úvěr. Druhé hypotéky se také často používají ke splacení jiných nezajištěných dluhů, aby se předešlo bankrotu, nebo k převedení dluhu z kreditních karet s vysokým úrokem do hypotéky s nízkým úrokem.
Reverzní hypotéky
Reverzní hypotéky jsou zvláštní typ hypotéky dostupný pouze důchodcům. U reverzní hypotéky dostane dlužník od věřitele jednorázovou částku, která se určuje podle hodnoty vlastního kapitálu v jeho domě a jeho věku. Dlužník vůbec neprovádí žádné měsíční splátky – jistina se jen každý měsíc úročí. Když dlužník svůj dům prodá nebo zemře, splatí se celá půjčka i s úroky jednorázovou platbou.
Reverzní hypotéky jsou rizikové, protože zůstatek úvěru může narůst na více, než kolik činí hodnota domu. Zároveň však mohou reverzní hypotéky posloužit jako způsob, jak mohou důchodci splatit veškeré nesplacené dluhy a vyrovnat své výdaje v důchodu.
