Teie kodu on tõenäoliselt suurim ost, mille oma elus teete. Kodu ostmine mitte ainult ei säästa raha üürilt, vaid on ka oluline vara, mille väärtus võib aja jooksul kasvada. Kuna kodud on nii kallid, ei osta neid peaaegu keegi sularaha eest. Selle asemel ostetakse kodusid tavaliselt spetsiaalse laenuga, mida nimetatakse hüpoteegiks.
Mis on hüpoteeklaen?
Hüpoteek on tagatisega laen, mille tagatiseks on kinnisvara või maja. See tähendab, et sõlmite oma panga, krediidiühistu või hoiu- ja laenuasutusega kokkuleppe laenata suure summa raha, mille tagatiseks on kinnisvara.
See tähendab, et kui te laenu ei tasu (ehk ei maksa seda tagasi), võib pank vara rahaks müüa. Kui see juhtub, jätab pank endale laenu ülejäänud tasumata osa ja teie saate ülejäänu.
Kodu ostmine hüpoteeklaenuga
Hüpoteeke võib teoreetiliselt kasutada peaaegu kõige ostmiseks (nii kaua kui tagatiseks on vara), kuid neid seostatakse kõige sagedamini kodu ostmisega. Selleks on mitu head põhjust, sealhulgas laenusumma suurus, hüpoteegiga koormatud vara intressimäär ja laenu pikkus.
Laenusumma
Kodu ostmine on kallis, seega nõuab see suurt laenu. Enamikul inimestel, kes ostavad oma esimest kodu, ei ole suurt hulka muid varasid, mida nende netoväärtuse hulka arvestada, kuid hüpoteek muudab vajaliku summa laenamise väga mugavaks.
Kui võtate hüpoteegi esimest korda, on teie kodu väärtus täpselt see summa, mida peate selle eest tasumiseks laenama. Panga vaatenurgast ei ole risk suur: kui te laenu ei tasu, müüvad nad kodu lihtsalt kellelegi teisele ja saavad oma raha tagasi. See tähendab, et pank saab teile kodu ostmiseks laenata palju rohkem raha kui mis tahes muu laenu puhul – ainus piirang on veenduda, et suudate igakuiseid makseid teha.
Intressimäär
Hüpoteeklaenude intressimäärad on samuti palju madalamad kui mis tahes muud tüüpi laenudel. See on samal põhjusel nagu suuremad laenusummad – pangad peavad hüpoteeklaene väiksema riskiga laenudeks, seega on laenamise hind madalam.
Kujutage ette, et teie krediitkaardil on äärmiselt kõrge limiit – te võiks teoreetiliselt oma kodu osta ainult krediidiga või võtta hüpoteeklaenu. Krediitkaardid on tagatiseta laenud, seega ei tooks krediitkaardimaksete tasumata jätmine automaatselt kaasa kodu kaotamist (kuigi see juhtuks siis, kui teid sunnitakse pankrotti minema). Vastutasuks on teie krediitkaardi intressimäär 2–3 korda kõrgem kui hüpoteeklaenul, sest teie krediitkaardifirma näeb selles palju suuremat maksejõuetuse riski, kuna nad ei saa lihtsalt kodu maha müüa ja oma raha tagasi saada.
Laenu tähtaeg
Kuigi teie kodu laenu intressimäär võib olla madalam, maksate laenu kehtivusaja jooksul siiski väga suure summa intressi. Seda seetõttu, et hüpoteeklaenudel on tavaliselt väga pikk tähtaeg – kõige sagedamini 15, 20 või 30 aastat. Nii teenivad pangad hüpoteeklaenudelt raha: väga pikk ahel väikseid, kuid madala riskiga intressimakseid.
Enamikul teistel tagatud laenudel ei ole kaugeltki nii pikka tähtaega, sest enamiku muude laenude puhul eeldatakse tagatisvara väärtuse langust, mitte tõusu. Võrrelge seda autolaenuga – teie auto võib 30 aasta pärast olla täiesti kõlbmatu ja väärt peaaegu mitte midagi, kuid enamik kodusid kallineb märkimisväärselt.
Nõuded ja tasud
Kuna hüpoteeklaenud on suured ja peaksid olema madala riskiga, on olemas mõned ranged nõuded, mida iga laenuvõtja peab laenu saamiseks täitma.
Sissemaksed ja PMI
Hüpoteeklaenud nõuavad tavaliselt vähemalt 20% sissemakset. Inimeste puhul, kes ostavad oma 2nd või 3rd kodu, tuleb see summa tavaliselt eelmise kodu müügist saadud kasumist, kuid esmakordsetel ostjatel on seda mõnikord raskem kokku hoida.
Kui laenuvõtja soovib võtta hüpoteeklaenu alla 20% sissemaksega, nõuavad laenuandjad tavaliselt kindlustust, mida nimetatakse erahüpoteeklaenu kindlustuseks (PMI). PMI on kindlustusliik, mis kaitseb teie laenuandjat juhul, kui te laenu kiiresti maksmata jätate. Näiteks kui võtate hüpoteeklaenu ja jääte maksevõimetuks esimese 12 kuu jooksul, siis ei ole teie kodu väärtus tõenäoliselt kasvanud piisavalt, et katta kõik algse ostuga seotud sulgemiskulud ning ka need kulud, mis tekivad siis, kui pank peab oma raha tagasi saamiseks sundmüüki alustama. PMI katab teie laenuandja jaoks vahe, tagades, et nad ei kannata varase sundmüügi korral suurt kahju.
PMI makstakse tavaliselt kas ühekorraga (ehk väiksem sissemakse pluss üks kindlasummaline PMI makse) või 12 igakuise osamaksena, mis lisatakse teie tavapärasele hüpoteegimaksele esimesel aastal.
FHA-laenud
Ameerika Ühendriikide Elamumajanduse Administratsioonil on samuti programmid mõnedele madalama sissetulekuga peredele, kes ostavad oma esimest kodu. FHA pakub hüpoteegikindlustust, nii et laenuvõtja saab teha sissemakse (kuni 5%), samal ajal kui valitsus kindlustab hüpoteegi.
Kodukindlustus
Kodukindlustus on peaaegu alati nõutav iga eluaseme hüpoteeklaenu puhul. Pangad nõuavad seda tulekahju või muu kahju korral. See tähendab, et kui teie kodu hävib tulekahjus, saab selle uuesti üles ehitada, taastades vara väärtuse (ja tagades panga huvi teie hüpoteegi kaudu).
Kui teie kodukindlustus aegub ajal, mil te veel hüpoteeklaenu maksate, võtab teie laenuandja tavaliselt välja oma poliisi, millega kindlustab end kahju vastu, ning küsib teilt trahvi.
Maksed ja intress
Tavalise 30-aastase hüpoteeklaenu puhul teeb laenuvõtja 30 aasta jooksul iga kuu võrdseid makseid. See on muutumas vähem levinuks, seega peavad laenuvõtjad teadma, millised hüpoteegitüübid ja maksevõimalused on saadaval.
Fikseeritud vs muutuva intressiga
Hüpoteeklaenudel võib olla „fikseeritud” intressimäär, mis tähendab, et intress jääb kogu tähtaja jooksul samaks, või „muutuv” intressimäär, mis võib mõne indeksi alusel tõusta või langeda. Laenuandja seisukohast on fikseeritud intressimääraga laenud riskantsemad kui muutuvaga, sest nad ei tea, milline on inflatsioon hiljem. Kui teil on 3,5% intressimääraga hüpoteeklaen, kuid inflatsioon on 4%, siis laenuandja seisukohast kaotavad nad 0,5%.
Muutuva intressimääraga hüpoteegid loodi selle riski tagasi ostjale kandmiseks. Muutuva intressimääraga hüpoteegi puhul muutub teie intressimäär iga kuu, 6 kuu või aasta tagant üles-alla, lähtudes turuindeksist, mis jälgib inflatsiooni ja makseviivituse riski. Kui inflatsioon tõuseb, tõuseb koos sellega ka teie intressimäär. Kuna pangad peavad neid vähem „riskantseks“, pakuvad nad muutuva intressimääraga hüpoteegi puhul tavaliselt alguses madalamat intressimäära.
Tänapäeval on paljud laenud nende kahe segu: esimestel 5 aastal pakutakse fikseeritud intressimäära ja seejärel muutuva intressimääraga laenu. See annab laenusaajale lühiajaliselt suurema kindlustunde, kuid võimaldab intressimääral siiski üldiste turutingimustega „ujuda“.
Lõppmaksetega laenud
Mitte iga laenusaaja ei hoia hüpoteeki kogu selle kehtivusaja jooksul. Selle asemel teeb mõni nn „balloon-makse“. Balloon-maksete korral teeb laenusaaja teatud aja jooksul regulaarselt igakuiseid intressimakseid ning tasub seejärel kogu allesjäänud jäägi ühe ühekordse maksega.
Balloon-maksed toimuvad kõige sagedamini siis, kui laenusaaja müüb tagatiseks oleva kinnisvara – müügist saadud raha kasutatakse allesjäänud laenujäägi tasumiseks. Balloon-makseid kasutatakse sageli ka ärilaenude puhul, kus pank võib teatud aastate möödudes nõuda balloon-makset ja laenu refinantseerimist.
Maksehäire ja sundtäitmine
Kui te ei suuda oma intressimakseid teha, võib pank teie kodu sundtäitmisele pöörata. See tähendab, et kodu juriidiline omandiõigus läheb üle laenuandjale, kes tõstab teid kinnistult välja ja müüb selle kahjude katteks edasi. Kui kodu müügist saadakse rohkem raha, kui te võlgu olite, tagastab laenuandja teile ülejäägi.
Lühimüügid
Kodu sundtäitmisele pööramine on üldiselt „halvim võimalik stsenaarium“. Pank soovib kinnisvara võimalikult kiiresti maha müüa, seega müüvad nad selle tavaliselt oluliselt alla turuhinna, et tehing kiiresti lõpetada. See tähendab, et teile jääb tavaliselt väga vähe või üldse mitte raha alles. Kui teil on hüpoteegimaksete tegemisega raskusi, on alati parem kinnisvara ise maha müüa ja teha balloon-makse kui lasta pangal see sundtäitmisele pöörata.
Laenu restruktureerimine
Enamik laenuandjaid võib teoreetiliselt teie kodu sundtäitmisele pöörata kohe, kui te jätate ühe makse tasumata. Tegelikkuses on sundtäitmine pangale pikk ja kulukas protsess ning nad eelistaksid, et te jätkaksite maksete tegemist.
Selle üks osa on nn „laenu restruktureerimine“, kus te teete koos laenuandjaga uue maksegraafiku, tavaliselt ajutiselt alandatud intressimääradega, et raskustes aidata. Peaaegu igal laenuandjal on hüpoteeklaenude jaoks laenu restruktureerimise programm, nii et kui teil on maksetega raskusi, siis on see esimene kõne, mille peaksite tegema.
Hüpoteeklaenu variatsioonid
Lisaks tavapärasele kodu ostmiseks mõeldud hüpoteegile on olemas veel kaks levinud hüpoteeklaenu liiki, millest võite olla kuulnud: teine hüpoteek ja vastupidine hüpoteek.
Teise järgu hüpoteegid
Kui laenusaaja võtab oma kodu vastu hüpoteegi, jagatakse kodu „omakapital“ ehk selle koguväärtus laenusaaja ja laenuandja vahel. Näiteks 20% sissemakse korral alustab laenusaaja 20% omakapitaliga ja laenuandjal on 80%.
Hüpoteegi tasumisel kogub laenusaaja rohkem omakapitali, nihutades tasakaalu. Sellel omakapitalil on rahaline väärtus – kodu turuhind korrutatuna omakapitali protsendiga.
Omakapital on vara, seega saab teie kodus kogunenud omakapitali kasutada teise hüpoteegi võtmiseks. Teise hüpoteegi puhul võtate uue laenu oma kogunenud omakapitali tagatisel. See viib teid sisuliselt tagasi algpunkti – teil on osa laenusummast saadud rahas ning teie omakapital on taas langenud 20%-ni.
Teisi hüpoteeke kasutatakse sageli kodu renoveerimise või laiendamise rahastamiseks, kuna need võivad tõsta kodu väärtust rohkem kui laenu maksumus. Teisi hüpoteeke kasutatakse sageli ka muu tagatiseta võla tasumiseks pankroti vältimiseks või kõrge intressiga krediitkaardivõla üleviimiseks madala intressiga hüpoteekvõlaks.
Pöördhüpoteegid
Vastupidised hüpoteegid on eriliiki hüpoteegid, mis on saadaval ainult pensionäridele. Vastupidise hüpoteegi puhul saab laenusaaja laenuandjalt ühekordse väljamakse, mille suurus sõltub tema kodu omakapitalist ja vanusest. Laenusaaja ei tee üldse igakuiseid makseid – põhiosa kogub lihtsalt iga kuu intressi juurde. Kui laenusaaja müüb oma kodu või sureb, makstakse kogu laen koos intressidega tagasi üheainsa maksega.
Vastupidised hüpoteegid on riskantsed, sest laenujääk võib kasvada suuremaks kui kodu väärtus. Samas võivad vastupidised hüpoteegid olla pensionäridele võimalus tasuda olemasolevad võlad ja ühtlustada oma pensionikulusid.
