El seguro para propietarios de vivienda es un tipo amplio de cobertura diseñado para proteger una vivienda y el terreno en el que se encuentra. Este seguro es muy completo y agrupa muchos tipos distintos de cobertura en un solo paquete.
Si quieres solicitar una hipoteca para una vivienda, la entidad de la que te prestes probablemente te exigirá cierto nivel de seguro para propietarios de vivienda, aunque sea solo para asegurarse de que, si ocurre un desastre, no pierdan la garantía del préstamo. El seguro para propietarios de vivienda es como una forma más amplia del seguro para inquilinos: es una combinación de seguro de propiedad y seguro de responsabilidad civil.
Historia del seguro de vivienda
Lo que ahora llamamos «seguro para propietarios de vivienda» comenzó en el siglo XVII como un seguro contra las viviendas que se incendiaban (se creó como respuesta directa al Gran Incendio de Londres). En la época anterior a los bomberos públicos, las compañías privadas de seguros vendían seguros contra incendios a los propietarios de viviendas. Luego, esa compañía de seguros tenía su propio personal de bomberos, que apagaba los incendios en cualquier vivienda asegurada. Hubo muchos casos en los que los bomberos llegaban a un incendio en una vivienda sin seguro (o asegurada por otra compañía) y dejaban que la casa se quemara hasta que los dueños pagaban a la compañía una elevada tarifa.
Esto se alivió en cierta medida en el siglo XVIII, cuando las compañías de seguros comenzaron a aunar recursos en estaciones públicas de bomberos. En Estados Unidos, Benjamin Franklin trabajó para popularizar la inclusión de cobertura por los daños reales del incendio, en lugar de pagar solo por los bomberos. A lo largo de finales del siglo XVIII y del siglo XIX, las compañías de seguros crearon y vendieron más tipos de seguro de propiedad, incluidos seguros contra robo y allanamiento, seguros contra daños por agua y fenómenos meteorológicos, y seguros contra lesiones sufridas por alguien en tu propiedad (seguro de responsabilidad civil).
A mediados del siglo XXº la mayoría de las compañías de seguros agruparon estas pólizas separadas en un único paquete de «seguro para propietarios de vivienda». El tipo de cobertura que se ofrecía se estandarizó en 1950, pero desde entonces ha seguido evolucionando.
Tipos de seguro de vivienda
Hay dos categorías amplias de seguro para propietarios de vivienda: «riesgos nombrados» y «todo riesgo».
Riesgos nombrados
Una póliza de seguro de «riesgos nombrados» enumera riesgos específicos contra los que la póliza brinda cobertura. Si los daños o la pérdida de la vivienda o la propiedad asegurada son causados por algo que no sea uno de los riesgos enumerados, el seguro no lo cubrirá. Las pólizas de riesgos nombrados son minoritarias; como la cobertura es tan limitada, la mayoría de los propietarios prefieren una cobertura más completa. Hay dos tipos de cobertura de riesgos nombrados:
H01 – Básico
Esta es la forma más básica de seguro para propietarios de vivienda; se utiliza sobre todo para edificios vacíos o si dejas caducar tu cobertura, pero el banco que tiene tu hipoteca aún quiere proteger su inversión. Cubre los siguientes riesgos nombrados:
- Daños por fuego y humo
- Rayos
- Tormenta de viento y granizo
- Explosiones
- Vandalismo
- Daños causados por vehículos
H02 – Amplio
Este es un tipo de seguro algo más común, que cubre varios riesgos nombrados adicionales.
- Todo lo de H01
- Robo/entradas forzadas
- Objetos que caen, como árboles
- Aplastamiento por hielo y nieve
- Daños por tuberías congeladas
- Daños accidentales por agua
- Daños causados por sobretensiones
Todo riesgo
La cobertura de «todo riesgo» es lo opuesto a los riesgos nombrados: cubre todos los daños a menos que se indiquen específicamente como una excepción. Este tipo de cobertura es mucho más utilizado por los propietarios, pero las pólizas pueden variar bastante en cuanto a las exclusiones concretas. Hay algunos tipos de daños que casi universalmente se excluyen de estas pólizas, por lo que los propietarios tendrán que contratar una póliza de seguro aparte si quieren que estén cubiertos:
- Terremotos
- Inundaciones
- Cortes de energía
- Negligencia
- Guerra
- Desastres nucleares
- Daños que el propietario causó a propósito
Qué cubre
Una póliza de seguro para propietarios de vivienda tiene cuatro tipos específicos de cobertura.
- Cobertura estructural – Esto cubre el suelo, las paredes, los cimientos y otras partes de la propia estructura del edificio
- Cobertura de bienes materiales – Esto cubre tus pertenencias reales. Al igual que con el seguro de alquiler, se recomienda recorrer tu hogar con una cámara de video al menos una vez al año, señalando cualquier objeto de valor significativo. Algunas pólizas de seguro de propietario exigen una lista explícita de los bienes materiales cubiertos.
- Cobertura por pérdida de uso – Si tu casa sufre daños y necesitas un hotel, este tipo de cobertura pagará las noches de hotel mientras se repara el daño.
- Cobertura de responsabilidad civil – Esto protege al propietario en caso de que un huésped resulte herido y demande por daños y perjuicios. La cobertura de responsabilidad civil es la mayor fuente de reclamaciones en las pólizas de seguro de propietario.
Tipos de reembolso
Al igual que el seguro de inquilinos, hay dos tipos de reembolso para el seguro de propietarios de vivienda.
- Costo de reemplazo – Esto significa que tu seguro pagará lo que cueste reemplazar lo que se haya destruido, o pagará el costo total de reparación de cualquier cosa que haya resultado dañada. Este es el tipo de seguro más caro.
- Valor en efectivo – Esto significa que tu seguro pagará hasta el valor en efectivo de lo que se haya dañado o destruido. Esto se conoce como depreciación: si tus pertenencias habían consumido el 50 % de su vida útil, tu seguro solo cubrirá hasta el 50 % de su valor.
Límites de cobertura
Todas las pólizas de seguro de propietarios de vivienda tienen límites, por lo general alrededor de $100,000 (aunque esto puede variar según la póliza), así que la compañía de seguros solo pagará hasta ese límite. Las distintas partes de tu propiedad también tienen diferentes límites de cobertura. Normalmente, el seguro primero especifica cuánto está cubierto para la estructura de tu vivienda principal (es decir, tu casa).
Si tienes otros edificios en tu propiedad, como un cobertizo o un garaje, estarán cubiertos hasta un porcentaje de tu vivienda principal. Así, si tienes un límite del 60% para edificios secundarios y tu casa está cubierta hasta $100,000, tu garaje estaría cubierto hasta $60,000. Todas tus pertenencias también tienen su propio límite porcentual, normalmente del 20 al 30%. A la cobertura de responsabilidad civil también se le aplica un porcentaje aparte.
¿Cuánto me costará?
El seguro de propietarios de vivienda puede ser caro en comparación con el seguro de alquiler, según tu nivel de cobertura. La prima media de una póliza era de $964 al año en 2017. Como con todas las pólizas de seguro, hay cosas que puedes hacer para aumentar o reducir tus primas.
Primas crecientes
Los factores que más incrementan tus primas están relacionados con tu cobertura de responsabilidad civil: la mayoría de los pagos que las aseguradoras tienen que hacer se deben a que alguien demanda al propietario. Es probable que estos aspectos hagan que tus tarifas suban más rápido:
- Mordeduras de perro. Si tienes un perro que muerde a alguien, tus primas aumentarán de inmediato. Esta es, por mucho, la razón más común por la que los propietarios presentan reclamaciones al seguro: su perro muerde a alguien, y luego esa persona demanda por daños y perjuicios.
- Reclamaciones por resbalón y caída. Si alguien resulta herido en su propiedad por un «resbalón y caída» (el segundo tipo de reclamación más común), sus primas también podrían subir, especialmente si ocurre más de una vez en un período de 3 años.
- Moho y daños por agua. El moho es extremadamente costoso de reparar, tanto que algunas compañías de seguros lo han excluido por completo de sus pólizas (esto es algo que debe confirmar con su aseguradora antes de firmar). Si presenta una reclamación por moho o daños por agua, las aseguradoras podrían encender una señal de alerta de que podrían surgir más en el futuro debido a tuberías envejecidas o reparaciones inadecuadas.
Primas decrecientes
Las primas pueden subir o bajar: también hay formas de reducirlas con el tiempo.
- Aumente su deducible. Si presenta muchas reclamaciones, sus primas subirán, así que quizá prefiera pagar de su bolsillo los daños menores. Aumentar su deducible significa que el umbral de daño debe ser mayor antes de que el seguro entre en acción, lo que reducirá sus primas.
- Reduzca su cobertura. Muchas pólizas sobreasegurarán sus pertenencias, como las joyas, en términos genéricos, así que puede pedir que se eliminen ciertos artículos para reducir su prima antes de firmar.
- Compare opciones. Como con todas las pólizas de seguro, le convendrá mucho comparar una vez al año para encontrar mejores condiciones. La forma en que lo clasifican para calcular las primas cambiará de una compañía a otra y de un año a otro, así que podría ahorrar cientos de dólares solo con revisar de vez en cuando si otras aseguradoras clasifican su propiedad de otra manera, con primas más bajas.