El seguro de propietarios de vivienda es un tipo amplio de cobertura de seguro diseñada para cubrir una vivienda y el terreno en el que se encuentra. Este seguro es muy amplio, ya que agrupa muchos tipos distintos de cobertura en un solo paquete.
Si quieres solicitar una hipoteca para una casa, la entidad de la que pidas el préstamo probablemente te exigirá algún nivel de seguro de propietarios de vivienda, aunque solo sea para asegurarse de que, si ocurre un desastre, no pierdan la garantía del préstamo. El seguro de propietarios de vivienda es como una forma más amplia del seguro de inquilinos: es una combinación de seguro de propiedad y seguro de responsabilidad civil.
Historia del seguro de propietario de vivienda
Lo que hoy llamamos “seguro de propietarios de vivienda” empezó en el siglo XVII como un seguro contra el incendio de las casas (se creó en respuesta directa al Gran Incendio de Londres). En la época anterior a los bomberos públicos, las compañías privadas de seguros vendían seguros contra incendios a los propietarios de viviendas. Luego, esa aseguradora tendría su propio personal de bomberos, que apagaría los incendios en cualquier vivienda asegurada. Hubo muchos casos de bomberos que llegaban a un incendio en una casa no asegurada (o asegurada por otra compañía) y dejaban que la casa se quemara hasta que los propietarios pagaban a la compañía una elevada tarifa.
Esto se alivió en cierta medida en el siglo XVIII, cuando las compañías de seguros empezaron a reunir recursos para estaciones públicas de bomberos. En Estados Unidos, Benjamin Franklin trabajó para popularizar la incorporación de cobertura por el daño real del incendio, en lugar de limitarse a pagar a los bomberos. A lo largo de finales del siglo XVIII y del siglo XIX, las compañías de seguros crearon y vendieron más tipos de seguro de propiedad, entre ellos seguro contra robos y allanamientos, seguro contra daños por agua y por el clima, y seguro contra lesiones sufridas por alguien en tu propiedad (seguro de responsabilidad civil).
A mediados del siglo XX4.º la mayoría de las compañías de seguros agruparon estas pólizas separadas en un único paquete de “Seguro de propietarios de vivienda”. El tipo de cobertura ofrecido se estandarizó en 1950, pero ha seguido evolucionando desde entonces.
Tipos de seguro de propietario de vivienda
Hay dos grandes categorías de seguro de propietarios de vivienda: “riesgos nombrados” y “todo riesgo”.
Riesgos nombrados
Una póliza de seguro de «riesgos nombrados» enumera riesgos específicos contra los que la póliza asegurará. Si los daños o pérdidas en la vivienda o propiedad asegurada son causados por algo distinto de uno de los riesgos enumerados, el seguro no lo cubrirá. Las pólizas de riesgos nombrados son la minoría; como la cobertura es tan limitada, la mayoría de los propietarios prefieren una cobertura más amplia. Hay dos tipos de cobertura de riesgos nombrados:
H01 – Básico
Esta es la forma más básica de seguro de propietario de vivienda; se usa sobre todo para edificios vacíos o cuando dejas vencer tu cobertura de seguro, pero el banco que tiene tu hipoteca sigue queriendo proteger su inversión. Cubre los siguientes riesgos nombrados:
- Daños por incendio y humo
- Rayos
- Tormenta de viento y granizo
- Explosiones
- Vandalismo
- Daños por vehículos
H02 – Amplio
Este es un tipo de seguro algo más común, que cubre varios riesgos nombrados adicionales.
- Todo lo de H01
- Robo con allanamiento de morada / Intrusiones
- Objetos que caen, como árboles
- Aplastamiento por hielo y nieve
- Daños por tuberías congeladas
- Daños accidentales por agua
- Daños causados por subidas de tensión
Todo riesgo
La cobertura de «todo riesgo» es lo opuesto a los riesgos nombrados: cubre todos los daños salvo que estén especificados como excepción. Este tipo de cobertura la usan mucho más los propietarios de vivienda, pero las pólizas pueden variar bastante en cuanto a las exclusiones concretas. Hay algunos tipos de daños que casi universalmente se excluyen de estas pólizas, así que los propietarios tendrán que contratar una póliza de seguro aparte si quieren que estén cubiertos:
- Terremotos
- Inundaciones
- Cortes de energía
- Negligencia
- Guerra
- Desastres nucleares
- Daños causados intencionalmente por el propietario
Qué está cubierto
Una póliza de seguro de propietario de vivienda tiene cuatro tipos específicos de cobertura.
- Cobertura estructural – Esto cubre el piso, las paredes, los cimientos y otras partes de la propia vivienda
- Cobertura de bienes materiales – Esto cubre tus pertenencias reales. Igual que con el seguro de alquiler, se recomienda recorrer tu casa con una videocámara al menos una vez al año, señalando cualquier objeto de valor significativo. Algunas pólizas de seguro para propietarios exigen una lista explícita de los bienes materiales cubiertos.
- Cobertura por pérdida de uso – Si tu casa sufre daños y necesitas un hotel, este tipo de cobertura pagará las noches de hotel mientras se reparan los daños.
- Cobertura de responsabilidad civil – Esto protege al propietario en caso de que un invitado resulte herido y demande por daños y perjuicios. La cobertura de responsabilidad civil es la mayor fuente de reclamaciones en las pólizas de seguro de hogar.
Tipos de reembolso
Al igual que en el seguro de inquilino, hay dos tipos de reembolso en el seguro de propietario de vivienda.
- Costo de reposición – Esto significa que su seguro pagará lo que cueste reemplazar lo que haya sido destruido, o pagará el costo total de reparación de cualquier cosa que haya resultado dañada. Este es el tipo de seguro más caro.
- Valor en efectivo – Esto significa que su seguro pagará hasta el valor en efectivo de lo que haya resultado dañado o destruido. Esto se conoce como depreciación: si sus pertenencias ya habían consumido el 50% de su vida útil, su seguro solo cubrirá hasta el 50% de su valor.
Límites de cobertura
Todas las pólizas de seguro de propietario de vivienda tienen límites, por lo general de unos 100.000 dólares (aunque esto puede variar según la póliza), así que la compañía de seguros solo pagará hasta ese límite. Las distintas partes de tu propiedad también tienen límites de cobertura diferentes. Lo normal es que el seguro primero indique cuánto cubre para la estructura de tu vivienda principal (es decir, tu casa).
Si tienes otros edificios en tu propiedad, como un cobertizo o un garaje, estarán cubiertos hasta un porcentaje de tu vivienda principal. Así, si tienes un límite del 60 % para construcciones secundarias y tu casa está cubierta hasta 100.000 dólares, tu garaje estaría cubierto hasta 60.000 dólares. Tus pertenencias también tienen su propio límite porcentual, por lo general del 20 al 30 %. A la cobertura de responsabilidad civil también se le aplica un porcentaje aparte.
¿Cuánto me costará?
El seguro de propietario de vivienda puede ser costoso en comparación con el seguro de alquiler, según tu nivel de cobertura. La prima media anual de una póliza fue de 964 dólares en 2017. Como con todas las pólizas de seguro, hay cosas que puedes hacer para aumentar o reducir tus primas.
Primas crecientes
Los factores que más aumentan tus primas están relacionados con la cobertura de responsabilidad civil; la mayoría de los pagos que tienen que hacer las compañías de seguros se deben a que alguien está demandando al propietario. Es probable que estos elementos hagan que tus tarifas suban más rápido:
- Mordeduras de perro. Si tiene un perro que muerde a alguien, sus primas aumentarán de inmediato. Esta es, con diferencia, la razón más común por la que los propietarios presentan reclamaciones al seguro: su perro muerde a alguien, que luego demanda por daños y perjuicios.
- Reclamaciones por resbalones y caídas. Si alguien se lesiona en su propiedad por un “resbalón y caída” (el segundo tipo de reclamación más común), sus primas también podrían subir, especialmente si ocurre más de una vez en un período de 3 años.
- Moho y daños por agua. El moho es extremadamente costoso de reparar, tanto que algunas compañías de seguros lo han excluido por completo de sus pólizas (esto es algo que debería confirmar con su aseguradora antes de firmar). Si tiene una reclamación por moho o daños por agua, las aseguradoras podrían considerar que hay riesgo de que surjan más en el futuro debido a tuberías envejecidas o reparaciones inadecuadas.
Primas decrecientes
Las primas pueden subir o bajar; también hay formas de reducirlas con el tiempo.
- Aumente su franquicia. Si presenta muchas reclamaciones, sus primas subirán, así que quizá le convenga pagar de su bolsillo los daños menores. Aumentar su franquicia significa que el umbral de daños debe ser más alto antes de que entre en vigor el seguro, lo que reducirá sus primas.
- Reduzca su cobertura. Muchas pólizas sobreaseguran sus pertenencias, como las joyas, en sus términos genéricos, así que puede pedir que se eliminen ciertos artículos para reducir su prima antes de firmar.
- Compare opciones. Como ocurre con todas las pólizas de seguro, le beneficiará mucho comparar una vez al año para encontrar mejores condiciones. La forma en que le clasifican para calcular las primas cambiará de una compañía a otra y de un año a otro, así que podría terminar ahorrando cientos de dólares solo por revisar de vez en cuando si otras aseguradoras clasifican su propiedad de manera diferente, con primas más bajas.