El seguro de propietario es un tipo amplio de cobertura de seguro diseñada para cubrir una vivienda y el terreno sobre el que se asienta. Este seguro es muy amplio, ya que agrupa muchos tipos distintos de cobertura en un solo paquete.
Si quieres solicitar una hipoteca para una vivienda, la institución de la que pidas el préstamo probablemente te exigirá tener algún nivel de seguro de propietario, aunque solo sea para asegurarse de que, si ocurre un desastre, no pierdan la garantía del préstamo. El seguro de propietario es como una versión más amplia del seguro de inquilino: combina seguro de bienes y seguro de responsabilidad civil.
Historia del seguro de propietario de vivienda
Lo que hoy llamamos «seguro de propietario» comenzó en el siglo XVII como un seguro contra que las viviendas se quemaran en un incendio (se creó como respuesta directa al Gran Incendio de Londres). En la época anterior a los bomberos públicos, las compañías privadas de seguros vendían seguros contra incendios a los propietarios de viviendas. Esa compañía de seguros contaba entonces con su propio personal de bomberos, que apagaba los incendios en cualquier vivienda asegurada. Hubo muchos casos en los que los bomberos llegaban a un incendio en una casa sin seguro (o asegurada por otra compañía) y dejaban que la casa ardiera hasta que los propietarios pagaran a la compañía una elevada tarifa.
Esto se alivió en cierta medida en el siglo XVIII, cuando las compañías de seguros comenzaron a reunir recursos en estaciones públicas de bomberos. En Estados Unidos, Benjamin Franklin trabajó para popularizar la inclusión de cobertura por el daño real causado por el incendio, en lugar de limitarse a pagar a los bomberos. A lo largo de finales del siglo XVIII y del XIX, las compañías de seguros crearon y vendieron más tipos de seguro de bienes, incluidos seguros contra el robo y el allanamiento, contra daños por agua y por el clima, y contra lesiones de alguien en tu propiedad (seguro de responsabilidad civil).
A mediados del siglo XXº la mayoría de las compañías de seguros agruparon estas pólizas separadas en un único paquete de «seguro de propietario». El tipo de cobertura ofrecido se estandarizó en 1950, pero desde entonces ha seguido evolucionando.
Tipos de seguro de propietario de vivienda
Hay dos grandes categorías de seguro de propietario: «riesgos nombrados» y «todo riesgo».
Peligros nombrados
Una póliza de seguro de «riesgos nombrados» enumera los riesgos específicos contra los que la póliza ofrecerá cobertura. Si los daños o la pérdida de la vivienda o propiedad asegurada son causados por algo distinto de uno de los riesgos enumerados, el seguro no lo cubrirá. Las pólizas de riesgos nombrados son la minoría; como la cobertura es tan limitada, la mayoría de los propietarios prefieren una protección más completa. Hay dos tipos de cobertura de riesgos nombrados:
H01 – Básico
Esta es la forma más básica de seguro de propietario; se utiliza sobre todo para edificios vacíos o si dejas vencer tu cobertura de seguro, pero el banco que tiene tu hipoteca sigue queriendo proteger su inversión. Cubre los siguientes riesgos nombrados:
- Daños por incendio y humo
- Rayos
- Tormenta de viento y granizo
- Explosiones
- Vandalismo
- Daños por vehículos
H02 – Amplio
Este es un tipo de seguro algo más común, que cubre varios riesgos nombrados adicionales.
- Todo lo incluido en H01
- Robo y allanamientos
- Objetos que caen, como árboles
- Aplastamiento por hielo y nieve
- Daños por tuberías congeladas
- Daños accidentales por agua
- Daños causados por sobretensiones eléctricas
Todo riesgo
La cobertura de «todo riesgo» es lo opuesto a la de riesgos nombrados: cubre todos los daños salvo que estén específicamente enumerados como excepción. Este tipo de cobertura lo utilizan mucho más los propietarios, pero las pólizas pueden variar bastante en cuanto a las exclusiones concretas. Hay algunos tipos de daños que casi siempre quedan excluidos de estas pólizas, por lo que los propietarios tendrán que contratar una póliza de seguro aparte si quieren que estén cubiertos:
- Terremotos
- Inundaciones
- Cortes de electricidad
- Negligencia
- Guerra
- Desastres nucleares
- Daños causados a propósito por el propietario
Qué cubre
Una póliza de seguro de propietario tiene cuatro tipos específicos de cobertura.
- Cobertura estructural – Esto cubre el suelo, las paredes, la cimentación y otras partes de la propia estructura del edificio
- Cobertura de bienes materiales – Esto cubre tus pertenencias reales. Al igual que con el seguro de alquiler, se recomienda recorrer la casa con una cámara de vídeo al menos una vez al año, señalando cualquier bien que tenga un valor significativo. Algunas pólizas de seguro de hogar requieren una lista explícita de los bienes materiales cubiertos.
- Cobertura por pérdida de uso – Si tu casa sufre daños y necesitas un hotel, este tipo de cobertura pagará las noches de hotel mientras se repara el daño.
- Cobertura de responsabilidad civil – Esto protege al propietario en caso de que un invitado resulte herido y demande por daños y perjuicios. La cobertura de responsabilidad civil es la mayor fuente de reclamaciones en las pólizas de seguro de hogar.
Tipos de reembolso
Al igual que el seguro de inquilino, existen dos tipos de reembolso para el seguro de propietario.
- Costo de reposición – Esto significa que tu seguro pagará lo que cueste reemplazar lo que se destruyó, o cubrirá el coste total de reparación de lo que resultó dañado. Este es el tipo de seguro más caro.
- Valor en efectivo – Esto significa que tu seguro pagará hasta el valor en efectivo de lo que se dañó o destruyó. Esto se conoce como depreciación: si tus pertenencias han consumido el 50 % de su vida útil, tu seguro solo cubrirá hasta el 50 % de su valor.
Límite de cobertura
Todas las pólizas de seguro de propietario tienen límites, normalmente en torno a 100.000 dólares (aunque esto puede variar según la póliza), por lo que la compañía de seguros solo pagará hasta ese límite. Las distintas partes de tu propiedad también tienen límites de cobertura diferentes. Lo habitual es que el seguro indique primero cuánto queda cubierto para la estructura de tu vivienda principal (es decir, tu casa).
Si tienes otros edificios en tu propiedad, como un cobertizo o un garaje, estarán cubiertos hasta un porcentaje de tu vivienda principal. Así, si tienes un límite del 60 % para edificios secundarios y tu casa está cubierta hasta 100.000 dólares, tu garaje estaría cubierto hasta 60.000 dólares. Tus pertenencias también tienen su propio límite porcentual, normalmente del 20 al 30 %. Además, se aplica un porcentaje aparte a tu cobertura de responsabilidad civil.
¿Cuánto me costará?
El seguro de propietario puede ser caro en comparación con el seguro de alquiler, según el nivel de cobertura que tengas. La póliza promedio tenía una prima anual de 964 dólares en 2017. Como en todas las pólizas de seguro, hay cosas que puedes hacer para aumentar o reducir tus primas.
Primas crecientes
Los factores que más incrementan tus primas están relacionados con la cobertura de responsabilidad civil; la mayoría de los pagos que las aseguradoras tienen que hacer se deben a que alguien demanda al propietario. Es probable que estos aspectos hagan subir tus tarifas con mayor rapidez:
- Mordeduras de perro. Si tienes un perro que muerde a alguien, tus primas aumentarán de inmediato. Esta es la razón más común por la que los propietarios presentan reclamaciones al seguro: su perro muerde a alguien, y esa persona luego demanda por daños y perjuicios.
- Reclamaciones por resbalón y caída. Si alguien resulta herido en su propiedad por un caso de «resbalón y caída» (el segundo tipo de reclamación más común), sus primas también podrían aumentar, especialmente si ocurre más de una vez en un período de 3 años.
- Moho y daños causados por agua. El moho es extremadamente costoso de reparar, tanto que algunas compañías de seguros lo han excluido por completo de sus pólizas (esto es algo que debería confirmar con su compañía de seguros antes de firmar). Si tiene una reclamación por moho o por daños causados por agua, las compañías de seguros podrían encender una alerta de que podrían producirse más en el futuro debido al envejecimiento de las tuberías o a reparaciones inadecuadas.
Primas decrecientes
Las primas pueden subir o bajar; también hay formas de reducirlas con el tiempo.
- Aumente su deducible. Si presenta muchas reclamaciones, sus primas subirán, así que quizá prefiera pagar de su bolsillo los daños menores. Aumentar su deducible significa que el umbral de daño debe ser más alto antes de que entre en vigor el seguro, lo que reducirá sus primas.
- Reduzca su cobertura. Muchas pólizas asegurarán en exceso sus pertenencias, como las joyas, en sus términos genéricos, así que puede solicitar que se eliminen algunos artículos para reducir su prima antes de firmar.
- Compare opciones. Como con todas las pólizas de seguros, le beneficiará mucho comparar una vez al año para encontrar mejores condiciones. La forma en que le clasifican para calcular las primas cambiará de una compañía a otra y de un año a otro, así que podría terminar ahorrando cientos de dólares simplemente revisando de vez en cuando si otras compañías de seguros clasifican su propiedad de manera diferente, con primas más bajas.
