La tua casa sarà probabilmente l’acquisto più grande che farai nella tua vita. Comprare una casa non solo fa risparmiare sugli affitti, ma rappresenta anche un bene importante che può aumentare di valore nel tempo. Poiché le case costano moltissimo, quasi nessuno le compra in contanti. Di solito, invece, vengono acquistate con un tipo speciale di prestito, chiamato “mutuo”.
Che cos’è un mutuo?
Un mutuo è un tipo di prestito garantito, in cui un immobile o una casa viene usato come garanzia. Questo significa che stipulerai un accordo con la tua banca, una cooperativa di credito o un istituto di risparmio e prestito per prendere in prestito una grande somma di denaro, offrendo un immobile come garanzia.
Questo significa che, se non riesci a rimborsare il prestito, la banca può vendere l’immobile per ottenere denaro. Se succede, la banca trattiene l’eventuale saldo residuo del prestito e tu ricevi il resto.
Acquistare casa con un mutuo
In teoria, i mutui possono essere usati per acquistare quasi qualsiasi cosa, purché la garanzia sia un immobile, ma sono associati soprattutto all’acquisto di una casa. Ci sono alcuni buoni motivi per questo, tra cui l’importo del prestito, il tasso di interesse per gli immobili ipotecati e la durata del prestito.
Importo del prestito
Le case sono costose, quindi comprarne una richiede un grande prestito. La maggior parte delle persone che acquistano la loro prima casa non ha una grande quantità di altri beni da conteggiare nel proprio patrimonio netto, ma un mutuo rende molto comodo ottenere in prestito la somma necessaria.
Quando accendi un mutuo per la prima volta, il valore della tua casa sarà esattamente l’importo che devi prendere in prestito per pagarla. Dal punto di vista della banca, il rischio non è molto alto: se non paghi, vende semplicemente la casa a qualcun altro e recupera i propri soldi. Questo significa che la banca può prestarti molto più denaro per comprare una casa di quanto potrebbe fare con qualsiasi altro tipo di prestito: l’unico limite è assicurarsi che tu possa sostenere le rate mensili.
Tasso di interesse
Anche i tassi di interesse dei mutui sono molto più bassi di quelli di altri tipi di prestito. Questo per lo stesso motivo per cui gli importi dei mutui sono più elevati: le banche considerano i mutui prestiti meno rischiosi, quindi il costo del denaro è più basso.
Immagina di avere un limite estremamente alto sulla tua carta di credito: in teoria potresti comprare la casa solo a credito, oppure potresti accendere un mutuo. Le carte di credito sono prestiti non garantiti, quindi non pagare le rate della carta di credito non ti farebbe automaticamente perdere la casa (anche se ciò accadrebbe se fossi costretto al fallimento). In cambio, il tasso di interesse della carta di credito sarà da 2 a 3 volte più alto di quello di un mutuo, perché la società della carta lo considera un rischio di insolvenza molto maggiore, dato che non può semplicemente vendere la casa e recuperare il denaro.
Durata del prestito
Anche se il tasso di interesse sulla tua casa può essere più basso, pagherai comunque una quantità molto elevata di interessi per tutta la durata del prestito. Questo perché i mutui hanno in genere durate molto lunghe: le più comuni sono 15, 20 o 30 anni. È così che le banche guadagnano sui mutui: una lunghissima serie di piccoli pagamenti di interessi, ma a basso rischio.
La maggior parte degli altri tipi di prestiti garantiti non ha una durata nemmeno lontanamente simile, perché la maggior parte degli altri tipi di prestito presume il deprezzamento (la diminuzione di valore) del bene sottostante, non il suo apprezzamento. Confrontalo con un prestito auto: la tua auto potrebbe diventare un vero rottame tra 30 anni e valere quasi nulla, ma la maggior parte delle case aumenterà di molto il proprio valore.
Requisiti e costi
Poiché i mutui sono importi elevati e dovrebbero comportare un rischio basso, esistono alcuni requisiti rigorosi che ogni mutuatario deve rispettare per poter essere idoneo a prendere un prestito.
Acconti e PMI
Di solito i mutui richiedono un anticipo del 20% o superiore. Per chi acquista la secondaº o terzard casa, questa somma di solito proviene dal profitto ottenuto vendendo la casa precedente, ma per chi acquista per la prima volta a volte è più difficile risparmiarla.
Se un mutuatario vuole stipulare un mutuo con un anticipo inferiore al 20%, i finanziatori di solito richiedono un’assicurazione, chiamata Private Mortgage Insurance (PMI). La PMI è una forma di assicurazione che protegge il finanziatore nel caso tu non riesca a rispettare il prestito in tempi brevi. Per esempio, se stipuli un mutuo e non paghi entro i primi 12 mesi, è probabile che il valore della tua casa non sia aumentato abbastanza da coprire tutti i costi di chiusura, sia del tuo acquisto iniziale sia quando la banca deve procedere al pignoramento per recuperare il denaro. La PMI copre la differenza per il finanziatore, assicurando che non subisca una perdita enorme se il pignoramento avviene presto.
La PMI di solito si paga in un’unica soluzione (quindi un anticipo più basso, più un pagamento PMI forfettario), oppure in 12 rate mensili, aggiunte alla normale rata del mutuo per il primo anno.
Mutui FHA
La Federal Housing Administration ha anche programmi disponibili per alcune famiglie a basso reddito che acquistano la loro prima casa. La FHA fornisce l’assicurazione sul mutuo, così il mutuatario può versare un anticipo (anche solo del 5%), con il governo che assicura il mutuo.
Assicurazione della casa
L’assicurazione della casa è quasi sempre richiesta per qualsiasi mutuo residenziale. Le banche la richiedono in caso di incendi o altri danni. Questo significa che se la tua casa viene distrutta da un incendio, può essere ricostruita, ripristinando il valore del tuo immobile (e tutelando l’interesse della banca tramite il tuo mutuo).
Se la tua assicurazione della casa scade mentre stai ancora pagando il mutuo, di solito il tuo finanziatore stipulerà una propria polizza per assicurarsi contro le perdite e ti addebiterà una penale.
Pagamenti e interessi
Con un mutuo tradizionale a 30 anni, il mutuatario effettua pagamenti uguali ogni mese per 30 anni. Questa formula sta diventando meno comune, quindi i mutuatari devono conoscere i diversi tipi di mutuo disponibili e le opzioni di pagamento.
Tasso fisso vs variabile
I mutui possono avere un tasso di interesse “fisso”, il che significa che l’interesse resta lo stesso per l’intera durata, oppure “variabile”, nel qual caso può salire o scendere in base a un indice. Dal punto di vista del finanziatore, i prestiti a tasso fisso sono più rischiosi di quelli variabili, perché non sanno come sarà l’inflazione in futuro. Se hai un mutuo con un tasso di interesse del 3,5%, ma l’inflazione è del 4%, dal punto di vista del finanziatore stanno perdendo lo 0,5%.
I mutui a tasso variabile sono stati creati per trasferire questo rischio di nuovo all’acquirente. Con un mutuo a tasso variabile, il tuo tasso di interesse sale e scende ogni mese, ogni 6 mesi o ogni anno in base a un indice di mercato che tiene traccia dell’inflazione e del rischio di insolvenza. Se l’inflazione aumenta, aumenterà anche il tuo tasso di interesse. Poiché le banche li considerano meno “rischiosi”, di solito offrono fin da subito tassi di interesse più bassi per un mutuo a tasso variabile.
Oggi molti prestiti sono un ibrido di entrambi: offrono un tasso di interesse fisso per i primi 5 anni, poi un tasso di interesse variabile in seguito. Questo dà al mutuatario maggiore sicurezza nel breve termine, ma consente comunque al tasso di interesse di “fluttuare” in base all’andamento generale dei mercati.
Pagamenti finali elevati
Non tutti i mutuatari terranno il mutuo fino alla sua scadenza naturale. Alcuni, invece, effettuano quello che viene chiamato un “pagamento balloon”. Con i pagamenti balloon, il mutuatario effettua normali pagamenti mensili degli interessi per un certo periodo di tempo, poi estingue l’intero saldo residuo in un unico pagamento forfettario.
I pagamenti finali si verificano più spesso quando il mutuatario vende l’immobile sottostante: il denaro ricavato dalla vendita viene usato per estinguere il saldo residuo del prestito. I pagamenti finali sono anche molto comuni nei mutui commerciali, nei quali la banca può richiedere un pagamento finale e il rifinanziamento del prestito dopo un certo numero di anni.
Inadempienza ed esecuzione ipotecaria
Se non riesci a effettuare i pagamenti degli interessi, la banca può pignorare la tua casa. Questo significa che la proprietà legale dell’abitazione viene trasferita al tuo creditore, che ti sfratta dall’immobile e lo rivende per recuperare la perdita. Se la vendita della casa produce più denaro di quanto tu dovessi, il creditore ti restituirà l’eccedenza.
Vendite a breve
Subire il pignoramento della propria casa è in genere uno scenario “peggiore possibile”. La banca vuole vendere l’immobile il più rapidamente possibile, quindi di solito lo mette in vendita ben al di sotto del normale prezzo di mercato pur di concludere l’operazione in fretta. Questo significa che, di solito, per te resta poco o nulla. Se fai fatica a sostenere le rate del mutuo, ti conviene sempre vendere tu stesso l’immobile ed effettuare un pagamento finale piuttosto che lasciare che la banca proceda al pignoramento.
Ristrutturazione del prestito
In teoria, la maggior parte dei кредитори può pignorare la tua casa non appena salti un pagamento. In realtà, il pignoramento è per la banca un processo lungo e costoso, e preferirebbe che tu continuassi a effettuare i pagamenti.
Una parte di questo si chiama “ristrutturazione del prestito”, in cui collabori con il tuo creditore per creare un nuovo piano di pagamento, di solito con tassi di interesse temporaneamente più bassi per aiutare nei momenti di difficoltà. Quasi ogni creditore ha un programma di ristrutturazione del prestito per i mutui, quindi se fai fatica a rispettare le rate, questa è la prima chiamata che dovresti fare.
Varianti del mutuo
Oltre al mutuo di base per acquistare una casa, ci sono anche altri due mutui comuni di cui potresti aver sentito parlare: i secondi mutui e i mutui inversi.
Secondi mutui
Quando un mutuatario accende un mutuo sulla propria casa, il “capitale netto” dell’abitazione (o il suo valore totale) viene suddiviso tra mutuatario e creditore. Ad esempio, con un acconto del 20%, il mutuatario parte con il 20% di capitale netto e il creditore ha l’80%.
Man mano che il mutuo viene estinto, il mutuatario accumula sempre più capitale netto, spostando l’equilibrio. Questo capitale netto ha un valore in denaro: il prezzo di mercato della casa moltiplicato per la percentuale di capitale netto.
Il capitale netto è un bene, quindi il capitale accumulato nella tua casa può essere usato per ottenere un secondo mutuo. Con un secondo mutuo, accendi un nuovo mutuo sul capitale netto che hai accumulato. Questo, di fatto, ti riporta al punto di partenza: hai un po’ di contanti ricavati dal prestito e il tuo capitale netto torna al 20%.
I secondi mutui vengono spesso usati per finanziare ristrutturazioni o ampliamenti della casa, poiché questi possono aumentare il valore dell’abitazione più del costo del prestito. I secondi mutui vengono spesso usati anche per estinguere altri debiti non garantiti ed evitare il fallimento, oppure per trasferire debiti della carta di credito ad alto interesse in debiti ipotecari a basso interesse.
Mutui inversi
I mutui inversi sono tipi speciali di mutuo disponibili solo per i pensionati. Con un mutuo inverso, il mutuatario riceve un pagamento unico in un’unica soluzione dal creditore, determinato dal capitale netto della propria casa e dalla sua età. Il mutuatario non effettua alcun pagamento mensile: il capitale semplicemente matura interessi ogni mese. Quando il mutuatario vende la propria casa o muore, l’intero prestito più gli interessi viene rimborsato in un’unica soluzione.
I mutui inversi sono rischiosi, poiché il saldo del prestito può crescere fino a superare il valore della casa. Allo stesso tempo, i mutui inversi possono servire come modo per i pensionati di estinguere eventuali debiti in sospeso e rendere più regolare la spesa durante il pensionamento.
