Probablemente tu casa sea la compra más grande que harás en tu vida. Comprar una casa no solo ahorra dinero en alquiler, sino que también es un activo importante que puede revalorizarse con el tiempo. Como las viviendas son tan caras, casi nadie las compra al contado. En su lugar, normalmente se adquieren con un tipo especial de préstamo, llamado «hipoteca».
¿Qué es una hipoteca?
Una hipoteca es un tipo de préstamo garantizado, en el que se utiliza un bien inmueble o una casa como garantía. Esto significa que harás un acuerdo con tu banco, cooperativa de crédito o entidad de ahorro y préstamo para pedir prestada una gran suma de dinero, con una propiedad como garantía.
Esto significa que, si incumples el préstamo (es decir, si no lo devuelves), el banco puede vender la propiedad para obtener dinero en efectivo. Si esto ocurre, el banco se queda con cualquier saldo pendiente que quedara del préstamo y tú recibes el resto.
Comprar una casa con una hipoteca
En teoría, las hipotecas pueden usarse para comprar casi cualquier cosa (siempre que la garantía sea una propiedad), pero lo más habitual es asociarlas con la compra de una vivienda. Hay varias buenas razones para ello, entre ellas el importe del préstamo, el tipo de interés de la propiedad hipotecada y el plazo del préstamo.
Importe del préstamo
Las casas son caras, así que comprar una requiere un préstamo grande. La mayoría de las personas que compran su primera vivienda no tienen una gran cantidad de otros activos que cuenten para su patrimonio neto, pero una hipoteca hace muy cómodo pedir prestada la cantidad necesaria.
Cuando contratas una hipoteca por primera vez, el valor de tu casa será exactamente la cantidad que necesitas pedir prestada para pagarla. Desde la perspectiva del banco, no hay mucho riesgo: si incumples, simplemente venden la vivienda a otra persona y recuperan su dinero. Esto significa que el banco puede prestarte mucho más dinero para comprar una casa que para cualquier otro tipo de préstamo; la única limitación es asegurarse de que puedes hacer los pagos mensuales.
Tasa de interés
Los tipos de interés de las hipotecas también son mucho más bajos que los de cualquier otro tipo de préstamo. Esto se debe a la misma razón que los importes más altos del préstamo: los bancos consideran las hipotecas como préstamos de menor riesgo, así que el coste de pedir dinero prestado es menor.
Imagina tener un límite extremadamente alto en tu tarjeta de crédito: teóricamente podrías comprar tu casa solo con crédito, o podrías solicitar una hipoteca. Las tarjetas de crédito son préstamos sin garantía, así que dejar de pagar la tarjeta no haría que perdieras automáticamente tu casa (aunque eso ocurriría si te ves obligado a declararte en bancarrota). A cambio, el tipo de interés de tu tarjeta de crédito será entre 2 y 3 veces más alto que el de una hipoteca, porque la compañía de tu tarjeta la ve como un riesgo de impago mucho mayor, ya que no puede simplemente vender la casa y recuperar su dinero.
Plazo del préstamo
Aunque el tipo de interés de tu vivienda sea más bajo, seguirás pagando una cantidad muy grande de intereses a lo largo de la vida del préstamo. Esto se debe a que las hipotecas suelen tener plazos muy largos: 15, 20 o 30 años son los más comunes. Así es como los bancos ganan dinero con las hipotecas: una cadena muy larga de pequeños pagos de intereses, pero de bajo riesgo.
La mayoría de los demás tipos de préstamos con garantía no se acercan ni de lejos a este plazo, porque la mayoría de los otros préstamos asumen la depreciación (disminución del valor) del activo subyacente, no su revalorización. Compáralo con un préstamo para coche: tu coche podría ser chatarra total dentro de 30 años y no valer casi nada, pero la mayoría de las casas habrán aumentado mucho de valor.
Requisitos y cargos
Como las hipotecas son grandes y se supone que tienen bajo riesgo, hay algunos requisitos estrictos que cualquier prestatario debe cumplir para ser elegible para pedirlas.
Pagos iniciales y PMI
Las hipotecas suelen requerir una entrada del 20% o más. Para las personas que compran su 2.º o 3er vivienda, esa cantidad normalmente saldría del beneficio obtenido al vender su vivienda anterior, pero a veces es más difícil de ahorrar para quienes compran por primera vez.
Si un prestatario quiere contratar una hipoteca con una entrada inferior al 20%, los prestamistas suelen exigir un seguro, llamado seguro hipotecario privado (PMI, por sus siglas en inglés). El PMI es un tipo de seguro que protege a tu prestamista en caso de que incumplas rápidamente con el préstamo. Por ejemplo, si contratas una hipoteca y dejas de pagar durante los primeros 12 meses, es probable que el valor de tu casa no se haya revalorizado lo suficiente como para cubrir todos los costes de cierre, tanto de la compra inicial como de la ejecución hipotecaria que el banco necesita hacer para recuperar su dinero. El PMI cubre la diferencia para tu prestamista, asegurando que no sufra una gran pérdida si ejecutas la hipoteca demasiado pronto.
El PMI suele pagarse de una sola vez (es decir, una entrada menor más un pago único del PMI), o en 12 cuotas mensuales, añadidas al pago normal de tu hipoteca durante el primer año.
Préstamos FHA
La Administración Federal de la Vivienda también tiene programas disponibles para ciertas familias de bajos ingresos que compran su primera vivienda. La FHA proporciona el seguro hipotecario, de modo que el prestatario puede hacer una entrada (tan baja como del 5%), con el gobierno asegurando la hipoteca.
Seguro de propietarios de vivienda
El seguro del hogar casi siempre se exige con cualquier hipoteca residencial. Los bancos lo requieren por si hay incendios u otros daños. Esto significa que, si tu casa se destruye en un incendio, puede reconstruirse, devolviendo el valor a tu propiedad (y asegurando el interés del banco a través de tu hipoteca).
Si tu seguro del hogar caduca mientras todavía estás pagando la hipoteca, tu prestamista normalmente contratará su propia póliza para asegurarse contra pérdidas y te cobrará una penalización.
Pagos e intereses
En una hipoteca tradicional a 30 años, el prestatario realiza pagos iguales cada mes durante 30 años. Esto es cada vez menos común, por lo que los prestatarios necesitan conocer los distintos tipos de hipotecas disponibles y las opciones de pago.
Interés fijo vs. variable
Las hipotecas pueden tener una tasa de interés “fija”, lo que significa que el interés permanece igual durante todo el plazo, o “variable”, en cuyo caso puede subir o bajar en función de algún índice. Desde la perspectiva del prestamista, los préstamos a tasa fija son más arriesgados que los variables, porque no saben cómo será la inflación más adelante. Si tienes una hipoteca con una tasa de interés del 3,5 %, pero la inflación es del 4 %, desde el punto de vista del prestamista están perdiendo un 0,5 %.
Las hipotecas a tasa variable se crearon para transferir este riesgo de nuevo al comprador. Con una hipoteca a tasa variable, tu interés sube y baja cada mes, cada 6 meses o cada año en función de un índice de mercado que sigue la inflación y el riesgo de impago. Si la inflación sube, tu tasa de interés subirá con ella. Como los bancos consideran que estas hipotecas son menos “arriesgadas”, normalmente ofrecen tasas de interés iniciales más bajas para una hipoteca a tasa variable.
Hoy en día, muchos préstamos son una combinación de ambos: ofrecen una tasa de interés fija durante los primeros 5 años y luego una tasa variable después. Esto le da al prestatario más seguridad a corto plazo, pero aun así permite que la tasa de interés “flote” junto con los mercados en general.
Pagos globales
No todos los prestatarios mantendrán la hipoteca durante todo su plazo. En su lugar, algunos hacen lo que se llama un “pago global”. Con los pagos globales, el prestatario realiza pagos mensuales regulares de intereses durante cierto tiempo y luego paga todo el saldo restante en un solo pago único.
Los pagos globales ocurren con mayor frecuencia cuando el prestatario vende la propiedad subyacente; el dinero obtenido de la venta se utiliza para pagar el saldo restante del préstamo. Los pagos globales también se usan con frecuencia en hipotecas comerciales, donde el banco puede exigir un pago global y la refinanciación del préstamo después de cierto número de años.
Impago y ejecución hipotecaria
Si dejas de realizar los pagos de intereses, el banco puede ejecutar la hipoteca sobre tu vivienda. Esto significa que la propiedad legal de la casa se transfiere a tu prestamista, quien te desaloja del inmueble y lo revende para recuperar su pérdida. Si la venta de la casa genera más dinero del que debías, el prestamista te devolverá el excedente.
Ventas cortas
Que ejecuten la hipoteca de tu vivienda suele ser el “peor de los casos”. El banco quiere vender la propiedad lo antes posible, así que por lo general la vende muy por debajo del precio normal de mercado solo para cerrar la operación rápidamente. Esto significa que normalmente te quedará poco o nada de dinero. Si tienes dificultades para hacer los pagos de la hipoteca, siempre te convendrá más vender la propiedad por tu cuenta y hacer un pago global que permitir que el banco ejecute la hipoteca.
Reestructuración del préstamo
La mayoría de los prestamistas, en teoría, pueden ejecutar la hipoteca de tu vivienda en cuanto dejas de pagar una cuota. En la práctica, ejecutar la hipoteca es un proceso largo y costoso para el banco, y preferirían que siguieras haciendo los pagos.
Parte de esto se llama “reestructuración del préstamo”, en la que trabajas con tu prestamista para crear un nuevo plan de pagos, normalmente con tasas de interés temporalmente reducidas para ayudar en momentos de dificultad. Casi todos los prestamistas tienen un programa de reestructuración de préstamos hipotecarios, así que si te cuesta cumplir con los pagos, esta es la primera llamada que deberías hacer.
Variantes de hipoteca
Además de una hipoteca básica para comprar una vivienda, también hay otras dos hipotecas comunes de las que quizá hayas oído hablar: las segundas hipotecas y las hipotecas inversas.
Segundas hipotecas
Cuando un prestatario contrata una hipoteca sobre su vivienda, el “capital” de la casa (o su valor total) se divide entre el prestatario y el prestamista. Por ejemplo, con un pago inicial del 20 %, el prestatario comienza con un 20 % de capital y el prestamista tiene un 80 %.
A medida que se va pagando la hipoteca, el prestatario va acumulando más capital, desplazando el equilibrio. Este capital tiene un valor monetario: el precio de mercado de la vivienda multiplicado por el porcentaje de capital.
El capital es un activo, por lo que el capital acumulado en tu vivienda puede utilizarse para obtener una segunda hipoteca. Con una segunda hipoteca, contratas una nueva hipoteca sobre el capital que has ido acumulando. Esto, en la práctica, te devuelve al punto de partida: tienes algo de dinero en efectivo procedente del préstamo y tu capital vuelve a bajar al 20 %.
Las segundas hipotecas suelen utilizarse para financiar renovaciones o ampliaciones de la vivienda, ya que estas pueden aumentar el valor de la casa más que el coste del préstamo. Las segundas hipotecas también se usan con frecuencia para pagar otras deudas sin garantía y evitar la quiebra, o para trasladar deudas de tarjetas de crédito con intereses altos a una deuda hipotecaria con intereses bajos.
Hipotecas inversas
Las hipotecas inversas son tipos especiales de hipoteca que solo están disponibles para personas jubiladas. Con una hipoteca inversa, el prestatario recibe un pago único a tanto alzado del prestamista, que se determina por el valor acumulado de la vivienda y por su edad. El prestatario no realiza ningún pago mensual: el capital simplemente acumula intereses cada mes. Cuando el prestatario vende su casa o fallece, se devuelve de una sola vez la totalidad del préstamo más los intereses.
Las hipotecas inversas son arriesgadas, ya que el saldo del préstamo puede llegar a ser mayor que el valor de la vivienda. Al mismo tiempo, pueden servir como una forma de que las personas jubiladas salden cualquier deuda pendiente y ajusten mejor sus gastos de jubilación.
