아마도 집은 평생 동안 하게 될 가장 큰 구매일 것입니다. 집을 사면 월세를 아낄 수 있을 뿐 아니라, 시간이 지나며 가치가 오를 수 있는 중요한 자산이 되기도 합니다. 집은 워낙 비싸서 현금으로 사는 사람은 거의 없습니다. 대신 보통 ‘모기지’라고 불리는 특별한 형태의 대출로 구입합니다.
주택담보대출이란 무엇인가?
모기지는 부동산이나 주택을 담보로 하는 담보대출의 한 종류입니다. 즉, 은행이나 신용조합, 저축대부기관과 계약을 맺고 부동산을 담보로 큰돈을 빌리게 됩니다.
즉, 대출을 연체하거나 갚지 못하면 은행은 그 부동산을 팔아 현금화할 수 있습니다. 이런 일이 발생하면 은행은 대출금 중 남은 잔액을 가져가고, 나머지는 당신에게 돌아갑니다.
주택담보대출로 집 사기
이론적으로는 모기지로 거의 무엇이든 살 수 있습니다(담보가 부동산인 한). 하지만 가장 흔하게는 집을 사는 데 사용됩니다. 대출 규모, 담보대출 부동산의 이자율, 대출 기간 등 몇 가지 타당한 이유가 있습니다.
대출 규모
집은 비싸기 때문에 구입하려면 큰 대출이 필요합니다. 첫 집을 사는 대부분의 사람은 순자산에 크게 반영될 다른 자산이 많지 않지만, 모기지는 필요한 금액을 빌리기에 매우 편리합니다.
처음 모기지를 받을 때 집의 가치는 집값 전액, 즉 구매를 위해 빌려야 하는 정확한 금액과 같습니다. 은행 입장에서는 위험이 크지 않습니다. 대출을 상환하지 못하면 집을 다른 사람에게 팔아 돈을 회수하면 되기 때문입니다. 따라서 은행은 다른 어떤 형태의 대출보다 집을 사기 위해 훨씬 더 많은 돈을 빌려줄 수 있습니다. 유일한 제한은 매달 상환금을 낼 수 있는지만 확인하는 것입니다.
이자율
모기지의 이자율도 다른 어떤 대출보다 훨씬 낮습니다. 더 큰 대출 규모와 같은 이유입니다. 은행은 모기지를 덜 위험한 대출로 보기 때문에 차입 비용이 더 낮습니다.
신용카드 한도가 매우 높다고 상상해 보세요. 이론적으로는 신용카드만으로 집을 살 수도 있고, 아니면 주택담보대출을 받을 수도 있습니다. 신용카드는 무담보 대출이기 때문에 신용카드 대금을 연체한다고 해서 곧바로 집을 잃는 것은 아닙니다(다만 파산 절차에 들어가면 그렇게 될 수 있습니다). 그 대신 신용카드 금리는 주택담보대출보다 2~3배 높습니다. 신용카드 회사 입장에서는 대출금을 회수할 방법이 없어 집을 팔아 현금을 돌려받을 수 있는 주택담보대출보다 연체 위험이 훨씬 크다고 보기 때문입니다.
대출 기간
집에 대한 금리가 더 낮더라도, 대출 기간 동안 지불하게 되는 이자 총액은 여전히 매우 큽니다. 주택담보대출은 보통 기간이 매우 길기 때문입니다. 가장 흔한 기간은 15년, 20년, 30년입니다. 은행이 주택담보대출로 돈을 버는 방식이 바로 이것입니다. 위험은 낮지만 아주 오랜 기간 이어지는 이자 지급의 연쇄입니다.
다른 대부분의 담보대출은 이렇게 긴 기간을 가지지 않습니다. 다른 종류의 대출은 대부분 담보 자산의 가치 상승이 아니라 감가상각, 즉 가치 하락을 전제로 하기 때문입니다. 자동차 대출과 비교해 보세요. 30년 뒤면 당신의 차는 거의 고철이 되어 거의 가치가 없을 수 있지만, 대부분의 집은 가치가 크게 오릅니다.
요건과 수수료
주택담보대출은 규모가 크고 본래 위험이 낮다고 여겨지기 때문에, 대출 자격을 유지하기 위해 차입자가 지켜야 하는 엄격한 조건들이 있습니다.
계약금과 PMI
주택담보대출은 보통 20% 이상의 계약금을 요구합니다. 2번째 또는 3일 번째 집을 사는 사람이라면, 이 금액은 대개 이전 집을 팔아 얻은 차익에서 나오지만, 첫 주택 구매자에게는 이를 모으기가 더 어려운 경우가 많습니다.
차입자가 20% 미만의 계약금으로 주택담보대출을 받고자 하면, 대출기관은 보통 민간주택담보보험(PMI)이라고 하는 보험 가입을 요구합니다. PMI는 대출자가 대출을 जल्दी 연체할 경우를 대비해 대출기관을 보호하는 보험입니다. 예를 들어 주택담보대출을 받은 뒤 첫 12개월 안에 연체하면, 집값은 처음 구매했을 때와 은행이 압류를 통해 돈을 회수해야 할 때 발생하는 모든 부대비용을 감당할 만큼 충분히 오르지 않았을 가능성이 큽니다. PMI는 그 차액을 대출기관에 보전해 주어, 조기에 압류가 발생하더라도 큰 손실을 입지 않도록 해 줍니다.
PMI는 보통 한 번에 전액을 납부하거나(즉, 더 적은 계약금에 더해 PMI를 일시불로 한 번 납부), 첫 1년 동안 일반 주택담보대출 상환금에 더해 12개월 분할로 납부합니다.
FHA 대출
연방주택청(FHA)도 첫 집을 사는 특정 저소득 가정을 위한 프로그램을 운영합니다. FHA가 주택담보보험을 제공하므로, 차입자는 낮게는 5%까지 계약금을 납부할 수 있고 정부가 해당 주택담보대출을 보증합니다.
주택 소유자 보험
주택 소유자 보험은 주거용 주택담보대출이 있다면 거의 항상 요구됩니다. 은행은 화재나 기타 손상에 대비해 이를 요구합니다. 즉, 집이 화재로 파괴되더라도 다시 지을 수 있어 자산 가치를 되돌릴 수 있고, 주택담보대출을 통해 은행의 이해관계도 보호됩니다.
주택담보대출을 갚는 동안 주택 소유자 보험이 만료되면, 대출기관은 보통 자체 보험에 가입해 손실에 대비한 뒤, 그 비용을 벌금 형태로 차입자에게 부과합니다.
상환과 이자
전통적인 30년 주택담보대출에서는 차입자가 30년 동안 매달 같은 금액을 납부합니다. 이런 방식은 점점 덜 흔해지고 있으므로, 차입자는 이용 가능한 다양한 주택담보대출 종류와 상환 방식을 알아둘 필요가 있습니다.
고정금리와 변동금리
주택담보대출은 이자가 전체 기간 동안 동일하게 유지되는 ‘고정’ 금리를 가질 수도 있고, 어떤 지수에 따라 오르내리는 ‘변동’ 금리를 가질 수도 있습니다. 대출기관 입장에서 고정금리 대출은 나중에 인플레이션이 어떻게 될지 알 수 없기 때문에 변동금리보다 더 위험합니다. 금리가 3.5%인 주택담보대출을 받았는데 인플레이션이 4%라면, 대출기관 입장에서는 0.5% 손해를 보는 셈입니다.
변동금리 주택담보대출은 이러한 위험을 구매자에게 다시 넘기기 위해 만들어졌습니다. 변동금리 주택담보대출에서는 이자율이 인플레이션과 연체 위험을 추적하는 시장 지수에 따라 매달, 6개월마다 또는 매년 오르내립니다. 인플레이션이 오르면 이자율도 함께 오릅니다. 은행은 이런 대출을 덜 ‘위험하다’고 보기 때문에, 보통 변동금리 주택담보대출에는 처음부터 더 낮은 금리를 제시합니다.
오늘날 많은 대출은 이 둘을 절충한 형태입니다. 처음 5년 동안은 고정금리를 적용하고, 그 이후에는 변동금리를 적용합니다. 이렇게 하면 차입자는 단기적으로 더 큰 안정성을 얻는 동시에, 금리가 전체 시장 상황에 따라 “떠오르거나 내려가도록” 둘 수 있습니다.
만기 일시상환
모든 차입자가 대출을 만기까지 끝까지 보유하는 것은 아닙니다. 대신 일부는 이른바 “벌룬 페이먼트”를 합니다. 벌룬 페이먼트는 차입자가 일정 기간 동안 매달 이자만 정기적으로 납부한 뒤, 남은 원금 전액을 한 번에 일시 상환하는 방식입니다.
벌룬 페이먼트는 보통 차입자가 담보 부동산을 매각할 때 가장 많이 발생합니다. 매각 대금으로 남은 대출 잔액을 갚는 방식입니다. 벌룬 페이먼트는 사업용 모기지에서도 자주 사용되며, 이 경우 은행이 몇 년 후 벌룬 페이먼트와 대출 재융자를 요구할 수 있습니다.
연체와 주택 압류
이자 납부를 하지 못하면 은행은 집을 압류할 수 있습니다. 이는 집의 법적 소유권이 대출기관으로 넘어가고, 대출기관이 당신을 그 부동산에서 퇴거시킨 뒤 손실을 만회하기 위해 다시 매각한다는 뜻입니다. 집을 팔아서 남은 금액이 빚진 돈보다 많다면, 대출기관은 그 초과분을 돌려줍니다.
숏세일
집이 압류되는 것은 일반적으로 “최악의 상황”으로 여겨집니다. 은행은 부동산을 가능한 한 빨리 처분하려고 하므로, 보통 거래를 신속히 끝내기 위해 시세보다 훨씬 낮은 가격에 판매합니다. 따라서 보통 당신에게 남는 금액은 거의 없거나 전혀 없습니다. 모기지 상환에 어려움을 겪고 있다면, 은행에 압류를 맡기기보다 직접 부동산을 팔고 벌룬 페이먼트를 하는 것이 항상 더 나은 선택입니다.
대출 구조조정
대부분의 대출기관은 이론상 한 번만 납부를 놓쳐도 집을 압류할 수 있습니다. 하지만 실제로는 은행에 압류 절차가 길고 비용도 많이 드는 과정이며, 은행은 차라리 당신이 계속 상환을 이어가기를 바랍니다.
이의 일부는 “대출 재조정”이라고 불리며, 차입자가 대출기관과 함께 새로운 상환 계획을 세우는 것입니다. 보통은 어려운 시기에 도움을 주기 위해 일시적으로 금리를 낮춥니다. 거의 모든 대출기관에는 모기지용 대출 재조정 프로그램이 있으므로, 상환에 어려움을 겪고 있다면 가장 먼저 연락해야 할 곳이 바로 여깁니다.
주택담보대출의 다양한 형태
집을 사기 위한 기본 모기지 외에도, 들어봤을 만한 다른 흔한 모기지 두 가지가 있습니다. 두 번째 모기지와 역모기지입니다.
후순위 주택담보대출
차입자가 주택에 모기지를 설정하면, 그 집의 “에쿼티”(즉 총가치)는 차입자와 대출기관 사이에 나뉩니다. 예를 들어 계약금 20%를 내면, 차입자는 처음에 20%의 에쿼티를 가지게 되고 대출기관은 80%를 갖게 됩니다.
모기지를 갚아 나갈수록 차입자의 에쿼티는 더 쌓여 균형이 이동합니다. 이 에쿼티에는 금전적 가치가 있습니다. 즉, 집의 시장가격에 에쿼티 비율을 곱한 값입니다.
에쿼티는 자산이므로, 집에 쌓인 에쿼티를 활용해 두 번째 모기지를 받을 수 있습니다. 두 번째 모기지에서는 지금까지 쌓은 에쿼티를 담보로 새 모기지를 받습니다. 이렇게 하면 사실상 원점으로 돌아가게 됩니다. 대출금으로 받은 현금이 생기고, 에쿼티는 다시 20% 수준으로 내려갑니다.
두 번째 모기지는 집의 가치를 대출 비용보다 더 크게 높일 수 있는 주택 개보수나 증축 자금을 마련하는 데 자주 사용됩니다. 또한 파산을 피하기 위해 다른 무담보 채무를 갚거나, 고금리 신용카드 빚을 저금리 모기지 부채로 옮기는 데도 자주 쓰입니다.
역모기지
역모기지는 은퇴자만 이용할 수 있는 특별한 형태의 모기지입니다. 역모기지에서는 차입자가 대출기관으로부터 일시금 지급을 한 번 받게 되며, 금액은 집의 에쿼티와 나이에 따라 결정됩니다. 차입자는 월 상환금을 전혀 내지 않습니다. 원금에는 매달 이자가 붙어 계속 불어납니다. 차입자가 집을 팔거나 사망하면, 대출 원금과 이자를 합한 전액을 한 번에 상환합니다.
역모기지는 대출 잔액이 집의 가치보다 커질 수 있어 위험합니다. 동시에 역모기지는 은퇴자들이 남아 있는 부채를 정리하고 은퇴 지출을 보다 안정적으로 관리하는 수단이 될 수도 있습니다.
