Ihr Zuhause wird wahrscheinlich die größte Anschaffung sein, die Sie in Ihrem Leben tätigen. Ein Haus zu kaufen spart nicht nur Miete, sondern ist auch ein bedeutender Vermögenswert, der im Laufe der Zeit an Wert gewinnen kann. Da Häuser so teuer sind, kauft (fast) niemand sie bar. Stattdessen werden Häuser in der Regel mit einer speziellen Art von Darlehen gekauft, einer sogenannten „Hypothek“.
Was ist eine Hypothek?
Eine Hypothek ist eine Art besichertes Darlehen, bei dem eine Immobilie oder ein Haus als Sicherheit dient. Das bedeutet, dass Sie mit Ihrer Bank, Ihrer Kreditgenossenschaft oder Ihrem Bausparinstitut eine Vereinbarung treffen, um einen großen Geldbetrag zu leihen, wobei eine Immobilie als Sicherheit hinterlegt wird.
Das bedeutet: Wenn Sie mit dem Darlehen in Verzug geraten (also es nicht zurückzahlen), kann die Bank die Immobilie verkaufen und den Erlös in bar erhalten. Falls das passiert, behält die Bank den noch offenen Restbetrag des Darlehens, und Sie erhalten den Rest.
Ein Haus mit einer Hypothek kaufen
Hypotheken können theoretisch zum Kauf von fast allem verwendet werden (solange die Sicherheit eine Immobilie ist), werden aber am häufigsten mit dem Kauf eines Hauses verbunden. Dafür gibt es einige gute Gründe, darunter die Höhe des Darlehens, der Zinssatz für belehnte Immobilien und die Laufzeit des Darlehens.
Darlehenshöhe
Häuser sind teuer, daher erfordert der Kauf eines Hauses ein großes Darlehen. Die meisten Menschen, die ihr erstes Haus kaufen, verfügen nicht über eine riesige Menge anderer Vermögenswerte, die zu ihrem Nettovermögen zählen, aber eine Hypothek macht es sehr einfach, den benötigten Betrag zu leihen.
Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, entspricht der Wert Ihres Hauses zunächst genau dem Betrag, den Sie leihen müssen, um es zu bezahlen. Aus Sicht der Bank ist das Risiko nicht besonders hoch: Wenn Sie nicht zahlen, verkauft sie das Haus einfach an jemand anderen und bekommt ihr Geld zurück. Das bedeutet, dass die Bank Ihnen für den Kauf eines Hauses weit mehr Geld leihen kann als bei jeder anderen Art von Darlehen – die einzige Einschränkung besteht darin, sicherzustellen, dass Sie die monatlichen Raten zahlen können.
Zinssatz
Auch die Zinssätze für Hypotheken sind deutlich niedriger als bei anderen Darlehensarten. Das hat denselben Grund wie die höheren Darlehenssummen: Banken sehen Hypotheken als weniger riskante Kredite an, daher sind die Kosten für das geliehene Geld geringer.
Stellen Sie sich vor, Sie hätten ein extrem hohes Limit auf Ihrer Kreditkarte – theoretisch könnten Sie Ihr Haus einfach auf Kredit kaufen, oder Sie könnten eine Hypothek aufnehmen. Kreditkarten sind unbesicherte Kredite, sodass Sie durch einen Zahlungsausfall bei Ihrer Kreditkarte nicht automatisch Ihr Haus verlieren würden (allerdings wäre das der Fall, wenn Sie in die Insolvenz gezwungen würden). Dafür ist der Zinssatz auf Ihrer Kreditkarte zwei- bis dreimal so hoch wie bei einer Hypothek, weil Ihr Kreditkartenanbieter das als deutlich höheres Ausfallrisiko ansieht, da er das Haus nicht einfach verkaufen und sein Geld zurückerhalten kann.
Darlehenslaufzeit
Auch wenn der Zinssatz für Ihr Eigenheim niedriger ist, zahlen Sie über die Laufzeit des Darlehens dennoch einen sehr hohen Gesamtbetrag an Zinsen. Das liegt daran, dass Hypotheken in der Regel sehr lange Laufzeiten haben – am häufigsten 15, 20 oder 30 Jahre. So verdienen Banken mit Hypotheken Geld: durch eine sehr lange Kette kleiner, aber risikoarmer Zinszahlungen.
Die meisten anderen Arten von besicherten Krediten haben bei Weitem nicht eine so lange Laufzeit, weil bei den meisten anderen Kreditarten von einer Wertminderung des zugrunde liegenden Vermögenswerts ausgegangen wird und nicht von einer Wertsteigerung. Vergleichen Sie das mit einem Autokredit – Ihr Auto könnte in 30 Jahren komplett Schrott und fast nichts mehr wert sein, aber die meisten Häuser werden stark an Wert gewinnen.
Voraussetzungen und Gebühren
Da Hypotheken groß sind und als vergleichsweise risikoarm gelten, gibt es einige strenge Anforderungen, die jeder Kreditnehmer erfüllen muss, um kreditberechtigt zu sein.
Anzahlungen und PMI
Hypotheken erfordern in der Regel eine Anzahlung von 20 % oder mehr. Für Menschen, die ihr 22. oder 3te Eigenheim kaufen, stammt dieser Betrag meist aus dem Gewinn aus dem Verkauf des vorherigen Hauses, ist für Erstkäufer jedoch manchmal schwerer anzusparen.
Wenn ein Kreditnehmer eine Hypothek mit weniger als 20 % Anzahlung aufnehmen möchte, verlangen Kreditgeber in der Regel eine Versicherung, die als Private Mortgage Insurance (PMI) bezeichnet wird. PMI ist eine Versicherungsart, die Ihren Kreditgeber absichert, falls Sie mit Ihren Zahlungen schnell in Verzug geraten. Wenn Sie beispielsweise eine Hypothek aufnehmen und innerhalb der ersten 12 Monate ausfallen, hat Ihr Haus wahrscheinlich noch nicht genug an Wert gewonnen, um alle Abschlusskosten sowohl für Ihren ursprünglichen Kauf als auch für die Zwangsversteigerung durch die Bank zu decken, damit diese ihr Geld zurückerhält. PMI deckt für Ihren Kreditgeber die Differenz ab und stellt sicher, dass er bei einer frühen Zwangsversteigerung keinen großen Verlust erleidet.
PMI wird in der Regel auf einmal bezahlt (also eine geringere Anzahlung plus eine einmalige PMI-Zahlung) oder in 12 monatlichen Raten, die im ersten Jahr zu Ihrer normalen Hypothekenrate hinzukommen.
FHA-Darlehen
Die Federal Housing Administration bietet außerdem Programme für bestimmte einkommensschwache Familien an, die ihr erstes Eigenheim kaufen. Die FHA stellt die Hypothekenversicherung bereit, sodass der Kreditnehmer eine Anzahlung leisten kann (bereits ab 5 %), während die Regierung die Hypothek absichert.
Wohngebäudeversicherung
Eine Wohngebäudeversicherung ist bei jeder Hypothek für Wohnimmobilien fast immer vorgeschrieben. Banken verlangen sie für den Fall von Bränden oder anderen Schäden. Das bedeutet: Wenn Ihr Haus bei einem Brand zerstört wird, kann es wieder aufgebaut werden, wodurch der Wert Ihrer Immobilie erhalten bleibt (und das Interesse der Bank über Ihre Hypothek abgesichert ist).
Wenn Ihre Wohngebäudeversicherung während der Rückzahlung Ihrer Hypothek ausläuft, schließt Ihr Kreditgeber in der Regel eine eigene Police ab, um sich selbst gegen Verluste abzusichern, und berechnet Ihnen eine Strafgebühr.
Zahlungen und Zinsen
Bei einer traditionellen 30-jährigen Hypothek leistet der Kreditnehmer 30 Jahre lang jeden Monat gleich hohe Zahlungen. Das wird immer seltener, daher sollten Kreditnehmer die verschiedenen verfügbaren Hypothekenarten und Zahlungsoptionen kennen.
Fester vs. variabler Zinssatz
Hypotheken können einen „festen“ Zinssatz haben, was bedeutet, dass der Zinssatz über die gesamte Laufzeit gleich bleibt, oder einen „variablen“, bei dem er sich je nach einem Index nach oben oder unten verändern kann. Aus Sicht des Kreditgebers sind Kredite mit festem Zinssatz riskanter als variable, weil er nicht weiß, wie die Inflation später aussehen wird. Wenn Sie eine Hypothek mit 3,5 % Zinsen haben, die Inflation aber bei 4 % liegt, verlieren sie aus Sicht des Kreditgebers 0,5 %.
Hypotheken mit variablem Zinssatz wurden geschaffen, um dieses Risiko wieder auf den Käufer zu verlagern. Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz bewegt sich Ihr Zinssatz je nach Marktindex, der Inflation und das Ausfallrisiko abbildet, jeden Monat, alle 6 Monate oder jedes Jahr nach oben und unten. Steigt die Inflation, steigt auch Ihr Zinssatz. Da Banken dies als weniger „riskant“ ansehen, bieten sie für Hypotheken mit variablem Zinssatz in der Regel zunächst niedrigere Zinssätze an.
Heute sind viele Kredite eine Mischung aus beidem: Sie bieten in den ersten 5 Jahren einen festen Zinssatz und danach einen variablen Zinssatz. Das gibt dem Kreditnehmer kurzfristig mehr Sicherheit, ermöglicht es dem Zinssatz aber dennoch, sich mit den allgemeinen Märkten zu „bewegen“.
Ballonzahlungen
Nicht jeder Kreditnehmer behält die Hypothek über ihre gesamte Laufzeit. Stattdessen leisten manche eine sogenannte „Ballonzahlung“. Bei Ballonzahlungen zahlt der Kreditnehmer über einen bestimmten Zeitraum regelmäßige monatliche Zinsen und begleicht dann den gesamten verbleibenden Restbetrag mit einer Einmalzahlung.
Ballonzahlungen kommen am häufigsten vor, wenn der Kreditnehmer die zugrunde liegende Immobilie verkauft – der aus dem Verkauf erzielte Erlös wird verwendet, um den verbleibenden Kreditbetrag zu tilgen. Ballonzahlungen werden auch häufig bei gewerblichen Hypotheken eingesetzt, bei denen die Bank nach einer bestimmten Anzahl von Jahren eine Ballonzahlung und eine Anschlussfinanzierung verlangen kann.
Zahlungsverzug und Zwangsvollstreckung
Wenn Sie Ihre Zinszahlungen nicht leisten, kann die Bank Ihr Haus zwangsversteigern. Das bedeutet, dass das rechtliche Eigentum an dem Haus an Ihren Kreditgeber übergeht, der Sie aus der Immobilie räumt und sie weiterverkauft, um seinen Verlust auszugleichen. Bringt der Verkauf des Hauses mehr Geld ein, als Sie geschuldet haben, gibt Ihnen der Kreditgeber den Überschuss zurück.
Kurzverkäufe
Wenn Ihr Haus zwangsversteigert wird, ist das in der Regel ein „Worst-Case-Szenario“. Die Bank will die Immobilie so schnell wie möglich verkaufen, deshalb verkauft sie sie meist deutlich unter dem üblichen Marktpreis, nur um die Transaktion rasch abzuschließen. Das bedeutet, dass für Sie meist kaum oder gar kein Geld übrig bleibt. Wenn Sie Schwierigkeiten haben, Ihre Hypothekenzahlungen zu leisten, fahren Sie immer besser damit, die Immobilie selbst zu verkaufen und eine Ballonzahlung zu leisten, als die Bank zwangsversteigern zu lassen.
Darlehensumstrukturierung
Die meisten Kreditgeber können Ihr Haus theoretisch zwangsversteigern, sobald Sie eine Zahlung versäumen. In der Praxis ist eine Zwangsversteigerung für die Bank ein langwieriger und teurer Prozess, und sie hätte lieber, dass Sie weiterzahlen.
Ein Teil davon nennt sich „Kreditrestrukturierung“, bei der Sie gemeinsam mit Ihrem Kreditgeber einen neuen Zahlungsplan ausarbeiten, meist mit vorübergehend gesenkten Zinssätzen, um in schwierigen Zeiten zu helfen. Fast jeder Kreditgeber hat ein Programm zur Kreditrestrukturierung für Hypotheken. Wenn Sie also Schwierigkeiten haben, Ihre Zahlungen zu leisten, sollte dies Ihr erster Anruf sein.
Hypothekenvarianten
Neben einer grundlegenden Hypothek zum Kauf eines Hauses gibt es noch zwei weitere gängige Hypothekenarten, von denen Sie vielleicht schon gehört haben: zweite Hypotheken und Umkehrhypotheken.
Zweithypotheken
Wenn ein Kreditnehmer eine Hypothek auf sein Haus aufnimmt, wird das „Eigenkapital“ des Hauses (also sein Gesamtwert) zwischen Kreditnehmer und Kreditgeber aufgeteilt. Bei einer Anzahlung von 20 % beginnt der Kreditnehmer beispielsweise mit 20 % Eigenkapital, und der Kreditgeber hat 80 %.
Wenn die Hypothek abbezahlt wird, baut der Kreditnehmer immer mehr Eigenkapital auf, wodurch sich das Verhältnis verschiebt. Dieses Eigenkapital hat einen Geldwert – nämlich den Marktpreis des Hauses multipliziert mit dem Prozentsatz des Eigenkapitals.
Eigenkapital ist ein Vermögenswert, daher kann das in Ihrem Haus aufgebaute Eigenkapital genutzt werden, um eine zweite Hypothek aufzunehmen. Bei einer zweiten Hypothek nehmen Sie eine neue Hypothek auf das von Ihnen aufgebaute Eigenkapital auf. Dadurch sind Sie im Grunde wieder am Anfang – Sie erhalten etwas Bargeld aus dem Darlehen, und Ihr Eigenkapital wird wieder auf 20 % gesenkt.
Zweite Hypotheken werden häufig zur Finanzierung von Renovierungen oder Erweiterungen des Hauses verwendet, da diese den Wert des Hauses oft stärker erhöhen können als die Kreditkosten. Zweite Hypotheken werden auch häufig genutzt, um andere unbesicherte Schulden zu tilgen und so eine Insolvenz zu vermeiden, oder um hochverzinsliche Kreditkartenschulden in niedrig verzinste Hypothekenschulden umzuwandeln.
Umkehrhypotheken
Umkehrhypotheken sind spezielle Hypothekenarten, die nur Rentnern zur Verfügung stehen. Bei einer Umkehrhypothek erhält der Kreditnehmer eine einmalige Einmalzahlung vom Kreditgeber, deren Höhe sich nach dem Eigenkapital in seinem Haus und seinem Alter richtet. Der Kreditnehmer leistet überhaupt keine monatlichen Zahlungen – der Hauptbetrag sammelt lediglich jeden Monat Zinsen an. Wenn der Kreditnehmer sein Haus verkauft oder stirbt, wird das gesamte Darlehen zuzüglich Zinsen in einer einzigen Zahlung zurückgezahlt.
Umkehrhypotheken sind riskant, da der Kreditsaldo größer werden kann als der Wert des Hauses. Gleichzeitig können Umkehrhypotheken Rentnern als Möglichkeit dienen, ausstehende Schulden zu begleichen und ihre Ausgaben im Ruhestand besser zu glätten.
